房地產建立專案財務管理問題及對策論文
摘要：首先要明白的是房地產建立專案的順利施行離不開活動資金的鼎力支援，因而該區域性資金帶來的財務風險較高，加之社會市場經濟帶來的競爭加劇，整個房地產行業都面臨著宏大的壓力，所以，要讓房地產企業可持續開展下去，必需增強房地產建立專案財務管理，進步住房的質量和相關的經濟效益。因而，筆者剖析了房地產建立專案的宏觀環境以及對房地產建立專案進行財務管理的必要性，發現了房地產建立專案財務管理存在的問題，並以此為基礎提出了幾點處理戰略。
關鍵詞：房地產財務管理論文
一、引言
從最近幾年的宏觀經濟形勢能夠看出，房地產行業曾經在我國境內得到了良好的開展，我國也湧現了很多極為出色的房地產公司，而且房地產企業的數量也十分可觀。眾所周知，由於某些歷史緣由，我國的房地產行業在整個生長階段都遭到了一些不好的影響，進而形成我國的房地產行業的泡沫化水平較高，在某種狀況下，以至表現為“發育不良”等，這些關於房地產行業的安康開展以及房地產企業的久遠開展都是十分不利的。但是隨著我國經濟進入新常態，國度對房地產的宏觀調控愈加嚴厲，政策力度逐步加大，政策的公佈頻率也有所增加，房地產的建立專案面對的應戰的難度隨之增加。所以，房地產企業的競爭力度曾經到達了白熱化，所以，必需增強房地產建立專案的財務管理，對房地產建立專案在整個建立期可能會面臨的財務風險進行有效的防備。
二、房地產建立專案財務管理存在的問題
1.缺乏對房地產建立專案在財務可行性方面較為系統的研討
目前，在很多房地產企業在進行專案決策時，缺乏對專案整個系統性的可行性研討，其中尤為嚴重的是缺乏財務剖析系統的研討，這使得整個建立專案的決策缺乏可信資料的支援，在很多時分都只是依託管理層的經歷加以判別，這使得很多專案在進行的時分才發現很多方面的問題都沒有在專案開端初期加以思索，使得房地產的建立專案缺乏市場經濟的剖析以及財務、環境等可行性的研討和論證，在專案的宏觀方面，難以做到整體戰略的把握。
2.在房地產建立專案的預算管理方面存在一定的問題
關於房地產企業而言，建立專案的預算管理顯得尤為重要，由於它對企業的利潤有著直接的關係。但是，在絕大多數的房地產的建立專案中都不是十分注重預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場評價和預判工作這兩區域性。這必然使得在實踐的建立專案工作中大量的資料和希冀到達的目的與實踐的市場情況不契合的狀況產生，較為嚴重的可能使得建立專案並不被市場所認可，預算的管理工作將無法繼續進行下去。除此之外，有較小一區域性的房地產企業沒有樹立比擬完善的指標制度，使得在建立專案中無法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產生明白的認識，只是單單注重房地產企業本身的盈虧，對盈虧產生的緣由沒有進行深化的剖析，眼光較為短淺，無視了企業可持續開展。
3.對房地產企業建立專案的全面成本管理有所疏忽
房地產進行專案開發和建立主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的`成本就是建立專案全面成本管理主要需求處理的問題，也能夠說其目的是不糜費房地產企業的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產企業的建立專案並沒有樹立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產開發企業的資原本源主要是銀行或者其他企業，這樣的資原本源必然會使得房地產企業的利息過高，一旦沒有足夠的資金歸還利息，整個建立專案將無法正常的運作下去，財務風險較大。固然隨著我國經濟走向國際化的趨向越創造顯，房地產行業的開展迅猛，培養了萬達等勝利的案例，但是大區域性的房地產企業的建立專案都陷落在一次又一次的變革浪潮中，匯率不穩定、銀行利率變化較大以及國度政策的改動等要素都使得房地產企業的建立專案的投資風險較大。這些風險的產生都是由於房地產建立專案缺乏全面成本管理的認識。
4.房地產企業對建立專案財務成本的管理缺乏注重
目前，一些房地產企業建立專案的相關擔任人沒有對財務管理給予應有的注重，管理認識缺乏，沒有對財務管理的相關問題採取應有的措施。固然有些房地產企業建立專案的擔任人對財務管理有所注重，但是對其實踐的施行狀況並不是十分理解，依據相關的材料標明，很多的房地產建立專案的財務管理工作在設計階段落實的較好，但是在施工階段並沒有將財務管理的工作落到實處。有些財務管理的工作人員以為施工階段的機械裝置以及相關的資料是財務管理的關注重心，關於其他的成本的財務管理工作沒有注重，使得財務管理的工作難以持續的進行下去。最為重要的是，房地產企業建立專案的管理層以及相關的財務人員並沒有對財務管理工作給予足夠的注重，這使得在財務管理的施行過程中存在很多的限制，所以，只要管理層對財務成本管理的關注略微多一些，給予足夠的注重，才能夠對進步房地產企業建立專案財務管理的效率有所助益。
三、房地產建立專案財務管理相關問題的幾點戰略
1.加大對建立專案在開端前的可行性研討，使得建立專案的財務管理有所增強
在我國的宏觀市場環境下，房地產行業屬於“三高”行業，即高收益、高風險以及高投資。所以，在房地產建立專案的運轉過程中，對房地產建立專案的研討力度增大，能夠有效的進步建立專案財務管理的有效性，進行房地產企業投資風險的躲避，從而進步其社會效益以及經濟效益。財務管理的相關人員必需在專案的可行性調查報告中對施工的細節以及宏觀的戰略目的進行核實和檢查，剖析和調研整個建立專案的成本和利潤程度，從而對整個建立專案可能存在的風險進行預測，並且提早做出相對應的應急措施，從而能夠到達有效躲避各種風險惹起的資金流失的現象的產生，進而能夠到達房地產建立專案財務管理到達嚴謹性和全面性的目的。
2.增強對建立專案的全面預算管理工作，使得建立專案的財務管理有所增強
對全面預算工作的相關的指導組織工作進行增強，細化受權批准程式以及職責許可權等工作，才能夠進步財務管理工作的效率。建立專案的預算委員會需求對預算的目的進行擬定，將制度預算的詳細措施落到全面預算管理工作的實處。與此同時，將建立專案的預算編制與執行分離起來，努力進步預算的執行力度，從而到達建立專案的全面預算管理的目的。對預算義務單元進行科學的制定，對建立專案的內部管理進行強化，使得參與建立專案的各個部門的職責和權益明晰，強化在預算執行過程中的控制和監視機制，從而減少一定的經濟損失。在建立專案的財務管理方面主要做到對資金的投放的精確預算，科學合理的編制可行性報告，從而降低建立專案的投資風險，而且必需在進行資金投放預算的過程中做到資本構造的管理，對現金流進行合理規劃，從而對償債才能形成的財務風險進行有效躲避。
3.完善並且增強房地產建立專案的全面成本管理
樹立系統的管理認識是增強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰略的高度對待建立專案，堅持全面性準繩，關於不同的成本性質採取不一樣的辦法戰略。在目前宏觀環境下，房地產建立專案財務管理必需以競爭為前提，將非物質成本和物質成本兩個方面都加以思索。全面成本管理必需將成本內容進行擴充套件，要包括房地產建立專案的設計成本、人力資源以及環境等成本，而不只僅思索建形成本，而且，這些成本都需求科學合理的辦法進行將成本控制到達應有的功效。增強全面成本管理的第二步是需求參與建立專案的全體成員的配合的。房地產建立專案在進行全面成本管理時，儘可能的採取目的管理的方式，並且全面跟蹤財務成本管理的狀況，從而對全面成本管理工作的有效施行提供一定的保證。
4.房地產建立專案樹立較為合理和全面的財務管理體系
樹立較為合理和全面的財務管理體系關於房地產企業的可持續開展有著非常重要的戰略意義，對編制的預算要進行剖析和考核，要在房地產建立專案的內部樹立三級義務中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立專案內部的季度以及年度的財務管理目的。建立專案中曾經完成的工作要與正在完成的方案別離開來進行相關的執行和審批，不得混雜，與此同時必需增強財務管理體系的精密化管理。在預算編制之後要在建立專案內部的上下級之間進行活潑的溝通交流，確保義務和權利是逐個對應的，將相關工作的執行規範進行明白。建立專案時間普通較長，所以建立專案內部在每個月以及每個季度都要對財務管理的績效進行考核剖析，再以年度為單位進行財務管理的總結。只要樹立合理和全面的財務管理體系才能夠使得房地產建立專案財務管理的問題得以處理。