房屋租賃合同審查要點和常見問題
房屋租賃合同涉及的法律關係、法律問題較為複雜，合同履行中容易發生爭議和糾紛，風險相對較大。以下是小編收集的房屋租賃合同審查要點和常見問題，希望大家認真閱讀!
審查要點
對出租主體的審查
對出租主體的審查，除稽核出租人的主體資格外，還應審查出租人是否有權出租標的物，可以查驗對方房地產權利證書或者其他有效證明檔案(房地產證、房屋所有權證、國有土地使用權證等能夠證明權利合法來源的其他有效證明檔案)。
審查合同時要注意檢視合同所附資料中是否有出租人的上述權屬證書(各地房屋所有權證書的名稱可能稍有不同，以上名稱供參考)，主要是看權屬證書記載的所有權人與出租人是否一致、是否有共有權人及共有權人是否同意、設立抵押權、是否已經進行其他處分或受到其他權利限制。
如果出租人非產權人，而是承租後再轉租，還應稽核產權人書面同意出租人轉租的檔案(如屬多次轉租，應逐次稽核前手出租人同意轉租的檔案直至產權人)，相關檔案應作為合同附件。
審查合同是否有違反強制性規定的內容
如承租的房屋未經竣工驗收或驗收不合格，承租違法建築等。
租賃標的物的準確描述
合同中應約定租賃房屋所處的準確位置(如門牌號)以及租賃物的概要情況，如承租的建築面積或使用面積、樓層等，最好附圖說明。此外，要對租賃物作完整描述，如“不僅包括房屋且包括其相關附屬設施(包括但不限於房屋已具備的空調、水、電、供暖裝置及相應的公共設施和共用面積等)”。
租賃標的物用途
在租賃房屋前，應首先核實租賃房屋房產證上所載的用途，做到租賃協議上約定的用途不與規定用途相沖突。如果房產證上記載用途為住宅，則對於經營用房的承租原則上不予考慮。同時應審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途，如用於營業、辦公或倉儲等。
關於租賃標的物周邊環境的約定
如果公司承租的房屋用於營業或辦公，則應審查合同中關於擬租賃房屋的周圍環境的相關約定，如是否有適當的停車地點，周圍是否有娛樂場所影響辦公等。
租賃期限的審查
審查合同應寫明租賃期限及具體的起止日期。按照《合同法》的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂日起不得超過20年。因此在審查租賃合同時對於租賃期限超過20年的約定(如“永久”或者“30年”)，需修改為20年以下。
租賃標的物交付的約定
審查是否有房屋移交方面的具體約定，如是否有關於租賃物的移交狀態、移交租賃物及其附屬設施裝置清單及移交時間的約定等。
租金條款的審查
審查有關租金的約定是否完整，具體包含以下幾個方面：
1.租金標準及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。
2.租金包含的範圍(如門頭門楣的使用費、停車位使用費)及租期內的物業管理、水、電、供暖等費用承擔及支付約定是否明確。
3.是否有類似約定：“對於除合同所列明的租金、雜物以及本協議明確規定需由承租方承擔和(或)支付的費用外，出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔和(或)支付任何其他費用。”
裝修及免租期的約定
審查合同是否有關於租賃房屋裝修改造的約定。如涉及裝修改造，應在合同中約定：在不改變房屋主體結構、不危及原建築物的`安全或造成潛在危險的情況下，出租人同意承租方進行裝修改造，並應約定合理的免租期限。
關於宣傳廣告事項的約定
對於租賃房屋用途為營業、辦公的，承租方一般會懸掛公司名牌或進行其他廣告宣傳。因此，審查租賃合同時，注意合同是否約定承租方有權使用門頭門楣及具體位置、有權在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進行企業、業務的廣告宣傳，並應約定出租人保證廣告位的合法使用。一般情況下，此費用可約定為已包含在合同租金中。如約定由承租方另行支付，須對費用標準及支付作具體明確的約定。
關於維修、修繕的約定
審查合同是否有關於房屋維修、修繕、更換和改良的約定。房屋租賃合同中應約定;當租賃物影響承租方正常使用時，出租方應負責對租賃物及時進行維護、維修，費用由出租方承擔(但承租方使用不當造成的維修費用由其自行承擔)。同時，合同中應明確維修期間不得影響承租方正常營業及辦公，且應約定如維修時間超過一定期限仍未能達到正常使用標準，承租方有權解除合同或者減少相應數額的租金。
關於租賃物不能正常使用，減少租金及費用的約定
審查合同時，注意合同中是否約定了當供電、空調、供暖等一項或多項設施不能正常使用或影響承租方正常營業時，承租方有權拒付相應期間內的租金及水、電、空調等相應使用費，如果上述情形持續時間或累計時間達到一定時限的，承租方有權解除合同，並有權要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。
違約責任的約定應儘可能具體和量化
違約責任方面，應注意約定出租人延遲交付租賃標的物、交付的租賃物有瑕疵(包括權利瑕疵和質量瑕疵等方面)的違約責任及提前終止合同的違約責任等。為增加違約責任的可操作性，可以約定一方違約後計算損失的範圍，也可約定違約金的具體金額或比例。為了有效制約、懲戒對方違約，違約金數額或比例不宜過低。
關於承諾保證條款
租賃合同中一般應有出租人有權出租租賃標的物的保證條款，出租方應保證租賃標的物在交付時沒有產權糾紛或其他糾紛，且應保證沒有第三方就此主張權利。交付後如發生產權等糾紛或有第三方主張權利，則在保障承租方權益的前提下，由出租方負責解決，如造成承租方損失的，由出租方負責賠償。並可進一步約定，其保證若有不真實之處，承租方有終止協議的權利，並有權要求出租方支付違約金並賠償由此造成的損失。
關於租賃登記備案的約定
根據《城市房地產管理辦法》第53條的規定，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。因此，在房屋租賃合同中應約定由出租人向房產管理部門登記備案並承擔相關費用。
審查是否明確約定租賃期滿後優先續租及其適用條件
關於優先承租權，目前法律沒有明確規定，若合同中未明確約定租賃期限屆滿後優先續租的適用條件，則租賃期滿後臨時談判，一旦談判不成，將無法繼續承租，這對承租方來說可能造成損失。因此，在合同中應明確約定租賃期限屆滿後，承租人有優先續租的權利並具體約定適用條件(如同等租金標準條件)。
租賃合同常見問題及處理建議
1出租人的主體資格審查問題
審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權人(產權人)，需認真查驗權屬證書的真實性，必要時需至房地產管理機構核實。如果出租人不是房屋的產權人則可能存在代理關係或轉租關係。一般情況下房屋租賃合同應優先選擇與房屋的產權人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產權證人同意轉租的書面證明檔案，並在合同中約定如產權人同意轉租的書面檔案不真實時，轉租人應承擔何種責任(此處違約金的約定可適當提高數額)。
其次，應考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應為成年人且具有相應的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人，應徵得其法定代理人(監護人)的書面同意。自然人為房屋產權人時，經常存在房屋共有的狀況(如婚姻關係存系期間購買的房屋等)，此時對共有財產(房屋)的處置還應徵得其他共有人同意。
此外，選擇出租人原則上儘量避免採用轉租形式。
從轉租合同來講，轉租合同是原承租人即現轉租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附於上一層次的租賃合同。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止，比產權人出租的情況多了一重風險。實踐中常發生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉租合同因此提前終止的情況，所以應儘量避免。
一般而言，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商同意後特別約定的情況除外。
2不適於承租的房屋租賃審查問題
依據建設部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權證的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權屬有爭議的;
5、屬於違法建築的;
6、不符合安全標準的;
7、已抵押，未經抵押權人同意的;
8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
對以上規定需要說明的是，這些規定到目前為止，依然有效，但是由於是部門規章，違犯後並不必然導致合同無效的法律後果。但上述情形均可能對合同的實際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規的強制性規定而使合同無效，因此應儘量避免。
3關於出租對房屋擁有合法權利的保證問題
對合同標的物擁有合法的所有權是當事人行使對標的物的佔有、使用、收益、處分權的基礎和前提，否則可能不受法律保護。
4租賃有抵押房產的問題
承租有抵押房產的問題分以下兩種情況：
第一、承租先出租後抵押的房產，風險相對較小。《擔保法解釋》第65條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。
第二、承租先抵押後出租的房產，風險較大。依據《擔保法解釋》第66條的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。
依據上述法律規定，此種情形下承租人有以下兩重法律風險：其一，抵押權實現後，原租賃合同因此提前終止，承租人無權要求受讓人繼續履行原租賃合同。其二，抵押權實現造成承租人的損失，存在無法獲得賠償的風險。如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔損失;如租賃前出租人未書面告知的，承租人有權要求出租人賠償。但需要特別指出的是，儘管承租人在法律上有權索賠，但是能否獲得賠償取決於出租人是否有實際清償能力，如果其沒有財產或雖有財產但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實際賠償。
5優先購買和優先承租權問題
優先購買權是法定權利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑑於法律只有原則性規定，具體內容仍應在合同中具體約定，以利履行;而優先承租權沒有明確的法律規定作為權利依據，必須由合同雙方自行進行明確約定方可行使。
6關於租賃期滿後的合同處理
《合同法》規定，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
因此，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變為不定期租賃。
7房屋租賃和場地租賃之區別
房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣(房屋租賃繳納12%的房產稅，場地租賃則繳納5%的營業稅)，所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。
按照《合同法》規定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避稅為目的的合同存在被認定無效因而無法得到法律有效保護的風險。目前有些地區稅務部門對此核查比較嚴格，存在被查處的違規風險，建議按實際租賃種類據實分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計算租金。
8關於租金支付具體約定的問題
租賃合同中，由於合同履行管理環節的問題或其他原因，公司儘管沒有違約的故意，但實際卻未能按合同要求及時付款，常因此發生遲延付款的違約行為，經出租人提示才被動付款，違約風險較高，建議合同中補充如下約定：
1、租賃合同中對公司延遲付款責任進行明確，明確延遲付款的違約金總額的最高限額;
2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關檔案(如發票、付款通知)後一定期限內公司予以付款的內容，增加出租人的付款提示義務，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。
此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止後無法追回已付租金的風險。如出租方是轉租或權利有瑕疵的情況下，更應注意此類風險，實踐中常發生轉租人欠付租金導致出租人與其終止合同，轉租合同同時終止的情況;如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風險，因此應儘量約定為後付款。
9倉庫租賃合同審查中的重點問題
1、倉庫租賃合同應當注意對出租人特殊義務的約定
出租人應當負責對倉庫的監護，並負責庫房、地面、門窗等庫房設施的維護、維修;提供所需水源、電源、照明設施等庫房設施;按照承租方的要求對倉庫進行定期的排風，保持恆定溫度、溼度;由於房屋質量問題(漏雨、受潮、承重等原因)而給承租人造成的損失，應由出租人承租。
2、防火安全問題
承租人在租賃期間須嚴格遵守執行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內確因維修等事務需進行一級臨時動火作業時(含電焊、風焊等明火作業)，須經出租人同意。出租人負責倉庫區域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災、防爆炸、防治安災害事故的發生，對發生的五防事故，應及時報案“110”或“119”等部門。因出租人疏於檢查防範或保安未能盡職造成的事故損失，視情節情況由出租人承擔相應責任。
3、出租人配合事項
明確約定出租人應當提供合理的便利及其他輔助設施供承租人使用。合同應當約定出租人保證承租人進出庫搬運工作正常進行，承租人對於屬於庫區的其他輔助設施的使用也應列入約定範圍。