房地產營銷渠道的方式影響因素及最佳化策略論文
引言
房地產市場營銷主要是生產力發展以及商品經濟發達的必然產物，房地產市場營銷的組成部分主要有經營商以及營銷人員和開發商等幾個重要部分所構成。房地產企業在實際的銷售環節所面臨的問題比較突出，營銷管理在當前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強，這對房地產企業的健康成長就有著很大的影響。所以在當前的房地產營銷發展下要能夠充分的對其理論加強研究，這樣才能更好的指導實踐的科學合理化的發展。
一、房地產營銷渠道以及發展階段分析
1. 房地產營銷渠道主要內涵分析
對於當前的房地產市場的快速發展背景下，房地產的企業要能夠注重營銷渠道的應用，要能從傳統的被動營銷理念當中解放出來。營銷渠道主要是產品從生產者向終端使用者中轉移的過程並透過中間環節所連線成的發展路徑。結合房地產的特徵以及單個樓盤特性進行針對性的構建靈活營銷渠道這對開發商而言在目標市場上就能夠有效實現銷售數量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當中佔據發展的優勢[1].對於房地產的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結構以及廣度結構和寬度結構幾個型別所組成。
2. 房地產營銷重要發展階段分析
房地產營銷渠道的發展過程中經歷了幾個重要的階段，在建設觀念階段處在計劃經濟的大背景下，這一時期只有房地產這一簡單概念，在住宅建設標準層面是透過政府進行統一化制定的。房地產走向了市場化的階段，一些大的專案開發意識還是停在計劃經濟 ,在市場調研以及消費者的需求調查層面相對比較缺乏，這一時期是樓盤觀念的階段。在房地產的推銷觀念的發展階段，一些開發商為能夠將樓盤空置及泡沫現象等問題得以有效解決，就開始主動的進行房地產推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].
再者，到了準營銷的發展階段，在這一過程中消費者在居住條件上有了更高的要求，房地產市場供應量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產商就要按照使用者為中心的方式增加樓盤的賣點，這就逐漸的將樓盤的品質得到了有效提升，而開發的成本層面也因此得到了增加。房地產整合營銷的發展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協調發展，成為當前房地產營銷的新的營銷形式。
二、房地產營銷渠道的方式以及房地產營銷市場發展現狀分析
1. 房地產營銷渠道的方式分析
從當前我國的房地產營銷渠道的方式發展層面來看，有幾個渠道方式，即加盟連鎖店的房地產營銷渠道、多家代理房地產營銷渠道、區域獨家代理房地產營銷渠道以及全國總經銷房地產營銷渠道這幾種型別。其中在加盟連鎖店房地產營銷渠道層面房地產企業對房地產分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，並把產品銷售分給了不同房地產分銷商。還有的企業是結合產品特徵以及在各地進行設立連鎖總部，在各大城市進行設立連鎖店，這樣能夠將終端以及消費者得到細分，在銷售的環節上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商並結合不同布點銷售形成的銷售結構，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，並且有著比較強的滲透性。
另外，區域獨家的房地產營銷渠道是在產銷雙方平等互利基礎上並在一定協議下形成的，這一模式最為顯著的優點就是在區域內能夠實現協調統一的管理，並且在價格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經銷房地產營銷渠道，這也是在產銷雙方平等互利上在簽訂協議形式下所形成的。這一模式的主要優點就是能夠在全國範圍內實現協調的運作和管理，從運營的效率層面來說有了很大程度的提升。
2. 房地產營銷市場發展的現狀分析
縱觀 2015 年上半年，宏觀經濟方面，2015 年我國一季度GDP 同比增長 7% 增速 6 年來新低，創 2009 年二季度以來歷史新低；一季度固定資產投資增速為 13.5%（ 同期基建設施投資增速為23.1%,房地產開發投資同比增速為 8.5% ），房地產開發首次跌破10%,達到歷史新低，房地產的深度調整已經拖累了 GDP.對於當前我國的房地產市場的發展情況來看，在房地產的價格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應的政策來對這一問題進行抑制，但是從總體上來看房價還處在高位階段。房地產的供給結構性的矛盾比較突出，這樣在高價位以及大套型的商品房供應的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應就出現了不足的狀況，從而也就導致了供給結構以及需求結構之間的不協調問題。另外在保障性住房的體系建設層面還比較落後，這些方面的發展問題對房地產營銷市場的健康發展就會產生相應的影響[4].
當前我國的房地產營銷市場的發展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現在營銷渠道之間的有著較大的衝突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害衝突方面比較突出，由於信譽以及促銷和價格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害衝突，在這一層面所產生的問題原因是服務因素以及價格因素和道德因素所致。
除此之外，房地產的中間商的相關問題比較突出，主要體現在房地產的中間商在發展過程中較為緩慢，整體的人員素質和有待進一步提升，這樣對房地產的銷售企業就必然會帶來很大的不利。由於競爭壓力相對比較大，在這樣的發展趨勢下透過合理化的方式對房地產進行銷售就有著其必要性。
三、房地產營銷渠道的影響因素及戰略最佳化策略探究
1. 房地產營銷渠道的影響因素分析
透過實際的'分析能夠發現，對房地產營銷渠道產生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環境層面比較突出，在這一過程中房地產企業對市場環境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環境在急劇變化過程中必然就會對房地產營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。
而從微觀環境的影響因素來看房地產企業和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產品市場中渠道戰略就要求著企業選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業以及產品市場當中，企業間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰略[5].渠道的成員變數影響因素在這一方面要能夠對渠道成員的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產企業自身的影響因素的情況來看，房地產企業自身的實力因素層面，是管理的經驗以及財務實力等，最後有產品的特徵。其中在管理經驗層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內部組織方面建立屬於自己的營銷渠道，還要能夠和企業文化保持一致性。
2. 房地產營銷渠道的戰略最佳化策略探究
第一，對房地產營銷渠道戰略的最佳化要從多方面進行考慮，從產業戰略的設計上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的最佳化以及修正。從房地產營銷渠道的結構設計流程層面來看主要有識別渠道設計決策需要，建立和協調分銷目標，明確具體的分銷任務，開發可選擇的渠道結構，評價影響渠道結構的變數，選擇最最佳化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網路系統，還要能夠對渠道的結構實施詳細化的分析，這就要能夠認識到組成營銷渠道的開放性系統。對於當前能夠開發的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據。
第二，針對房地產的營銷渠道的開發來說，要能採用當前最新的營銷渠道，當前的網路技術不斷蓬勃發展下，要能夠加強網路營銷渠道的應用。這主要是透過現代化的電子商務手段在網際網路下來實現的房產的租賃能，透過網路化的房地產營銷渠道能夠將營銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進行溝通，這對房地產企業的無形資產增加就比較有利，並能有效的消除房地產銷售地域性的限制。透過房地產的網路營銷方式能夠將房地產的特質得到有效呈現，能夠立體化的將房地產的全景向客戶進行展示 [7].
第三，對於房地產的營銷渠道中跨地區的銷售層面，由於當前的房地產行業的發展中有著較大的競爭力麼諸多的房地產企業就將目標瞄向了全國的市場進行尋求跨地區的銷售。這就說明了地區外的房地產市場的發掘潛力還比較大，為能夠將銷售的成本得以有效降低以及對房地產的銷售速度得到有效加快，就能夠委託市場所在地的代理商進行銷售。這一銷售渠道下就能夠將房地產企業的品牌形象得到了有效宣傳，同時對各地房地產的市場資訊也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產在未來的發展中提供了前進的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。
第四，對於中間商組織營銷渠道房地產開發商能夠選擇子集的銷售部門以及產品，將其和營銷戰略的目標發展相一致。在營銷渠道應用中，對兩個層面要注意即專業化與勞動分工，和關聯效率。房地產是比較複雜化的產業，在專案生命週期層面也涉及到選址以及規劃設計等諸多內容[8].而中間商組織的專業性就表現在營銷的功能層面能夠得以有效實現，同時也能夠對房地產的商品價值得到有效實現，從而就能夠有效保障了房地產開發公司的效益。另外從關聯效率層面分析來看主要為實現營銷目標實施的談判程度，中間商運用的愈多在關聯的效率層面就會愈高。
第五，對房地產營銷渠道戰略探索過程中要能夠對品牌策略得到充分重視，而房地產品牌是房地產企業在房地產開發經營過程中進行有計劃和有目的的設計以及塑造的，使得房地產企業的形象以及服務水平統一體。品牌作為房地產產品的一個重要象徵，實施品牌戰略對房地產企業的利潤提升有著積極促進作用，並能夠對房地產企業開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產企業的融資能力提升也比較喲裡，在對風險的抵禦以及樹立房地產企業的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。
四、結語
總而言之，當前我國的房地產行業的發展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實施上要能保障其科學性。房地產營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產企業是獨立的經濟實體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發展的優勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠為房地產企業樹立良好形象，從而促進企業的健康長久發展。此次主要就房地產營銷渠道的型別方式以及發展現狀和戰略最佳化策略進行了相應分析，希望對實際發展有所裨益。
參考文獻：
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