房地產開發專案設計與施工階段的成本控制策略研究論文
摘要：房地產開發專案設計是對工程的總體規劃，其規劃的準確性與科學性對下一步的工程施工產生深遠的影響，可以說設計水平的高低直接決定著施工階段成本控制的高低。因此必須重視對開發專案的設計規劃，使之與成本控制相適應。
關鍵詞：房地產開發專案；設計施工；成本控制
房地產開發專案的設計是工程施工的前提準備，設計的合理性、準確性、科學性對後面的工程建設造成很多方面的影響，包括工程投資、施工、竣工結算等。同樣設計也需要投入資金進行，因此工程設計需要成本控制和管理。在房地產開發專案中首先按照建築市場需求，建立工程模型，然後根據建立的工程模型進行資料分析，其模型資料分析是十分複雜的。有專案工程力學資料分析、外觀設計幾何分析、材料受壓資料分析等，只有將這些工程模型資料分析準確，才能按照分析的結構進行專案工程設計，所以工程設計階段與施工階段都是一個複雜的施工過程。
1房地產開發專案設計階段成本控制的原則
1.1滿足工程施工需要的原則。雖然設計階段對於工程建設非常重要，但是我們不能過分依賴資金投入，對工程設計進行深入研究，這樣就會增加設計階段的成本增長。任何工程設計都是為滿足工程建設而服務的，所以只要設計在計算準確，工程結構合理的形況下，適當投入成本費用就可以了，即成本控制滿足施工需要。當然過分對設計進行成本控制，則不利於開發專案的建設，設計做不好，則接下來的工程施工也就降低了標準，反而影響施工階段的成本控制。
1.2堅持合理化專案設計的原則。從專業化角度出發，在房地產專案的設計期間，不僅要堅持設計的安全性原則、適用性原則、經濟性原則以及美觀性原則。而且還要遵循國家的規範化設計標準以及國家批准的相關建設標準。廣泛應用可靠性的專案設計方法以及結構最佳化的專案設計方法等先進的設計方法。設計期間要高度重視因地制宜以及就地取材，最大限度節約房地產專案的建設成本，在滿足建築功能基本要求的基礎上，節約投資成本以及建設資源，儘量縮短房地產專案的工期。在實際設計過程中，積極利用較強的新技術、新材料以及新工藝。
2工程設計階段房地產專案成本管理措施
2.1實行設計招標制度。推行設計招標制度，充分引進競爭，迫使設計單位對建設專案的方案、結構、工藝流程、裝置選型等作全面周密的分析、比較，建立良好的經濟意識，重視專案的投資效果，拿最佳的設計作品參賽。實行設計招標制度有利於提高專案規劃設計的質量，對投資進行有效的控制。在設計招標過程中，評標委員會對方案的合理性、先進性、經濟性進行評估、比較和選擇。現階段評標委員會的成員一般多為工程技術方面的專家，而缺少懂建築專業的經濟、管理和營銷人員。所以有必要邀請工程造價、工程管理和房地產營銷專家共同參與評標。
2.2實行限額設計。限額設計就是按照批准的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批准的設計概算控制施工圖設計，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不突破。限額設計並不是一味的考慮節約投資，更不是簡單的將投資一刀切，而是尊重科學、尊重實際、實事求是的精心設計，合理的控制工程的造價。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。
2.3設計取費與設計質最掛鉤。目前設計費用的計算主要有兩種方法：按設計預算的百分比計取和按建築面積計取。無論哪種方法都不與設計質量相聯絡，前者不但不會使設計人員提高經濟意識相反會使設計人員儘可能的加大設計工程的工程量，這助長了設計單位只注重設計的安全性，而不考慮技術合理性和經濟性。所以現行的設計費計取要進行改革，建立正確的激勵機制，使設計費用的計取與設計質量緊密聯絡。
3房地產施工階段成本控制
3.1加強專案的工程管理。保證房地產開發專案按計劃順利實施就是對成本的最好管理，從成本控制的角度出發，管理者應做好以下幾項工作：加強的工作計劃性。計劃就是把開發專案的工程建設的全過程、全部目標、全部活動，重點是質量、進度、資金支付都納入計劃軌道，用一個動態的計劃系統來協調控制整個專案，以便提前揭露矛盾，使專案協調有序的達到預期目標。加強控制職能。專案管理透過計劃、決策、反饋、調整對專案實施有效控制。
3.2工程變更的管理。工程變更控制是為了實現建設專案的目標，而對工程變更進行分析、評價和改進，以保證工程變更合理、有效。提高工程變更的預見性。在專案建設過程中，對工程變更的管理非常重要，工程管理人員與造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生。對於不可避免的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，並就變更對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見後再確定是否實施該洽商變更。設計變更必須在原合同條款的約束下進行，任何變更不能違反原合同。變更後的單價仍按原合同中的已有單價執行，如果合同中沒有此單價或可參考的單價，則按合同條款進行估價，由承包商提出單價分析資料，經監理工程師審定，開發商認可後，方可按認可的變更進行。
3.3施工過程中的合同管理。在工程施工過程，有些特殊的部位或專業，需要開發商隨著工程的進展而簽署有關合同，特別是一些小額價款的合同，可能有開發商代表現場簽署，這種情況在工程的後期較為常見。所以，規範、細緻、嚴密的簽署分包合同是專案建設階段成本控制的又一重點。
3.4做好施工索賠的管理工作。在施工過程中，因其索賠的因素很多，甚至有些開發商採用“低價中標占領市場，高額索賠創造利潤”的策略，這就要求開發商代表，要熟知施工合同條款，精通工程專案的'專業技術標準，客觀公正的處理好索賠工作。承包商進行索賠時，一般會根據自己的紀錄提出工期和費用的索賠報告，開發商代表要從合同有關條款著手進行分析，根據監理工程師的有關記錄，按照有關法律法規的規定，對索賠進行辨別和分析。開發商代表要根據監理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進行劃分，由於開發商或其他非承包商的原因，導致承包商在施工過程中付出的額外費用，證據確鑿的情況下，開發商代表應依據有關合同、法律法規的規定，按索賠程式及時、合理的給與損失補償，保證工程施工的順利進行.
3.5竣工結算的控制與確定。工程竣工結算是工程造價的最終確定，無論施工單位還是開發商以及其他利益相關方，都十分重視工程的竣工結算。結算書的審查，必須保證有中介機構獨立進行，其具體內容如下：全面整理變更資料，正確的核定變更內容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。竣工驗收。按照設計圖紙和變更確定的工程範圍，依據國家建築工程驗收標準，按程式組織工程驗收。留足保修費用。因為建築產品不同於一般的商品，不可避免的存在竣工後的返修問題，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。
4結語
總之，在房地產市場競爭日益激烈的今天，加強專案的成本管理是加強房地產開發企業的核心競爭力的重要手段，突出重點地控制好設計及施工階段的工程造價，是保證企業的綜合效益最大化，實現企業的可持續發展的保證。
參考文獻
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