如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體論文
房地產專案建設的過程中，成本是最為關鍵的問題之一，建立起一個成功的成本管理體系能夠使利潤最大化。建立房地產成本管理體系，核心在於目標，在一個專案的全過程中始終以目標為核心，根據專案實際情況進行一定的調整，才能夠有效的控制成本。
1如何建立房地產目標成本管理
1.1一般流程
一個房地產專案開發的過程中，專案成本的管理一般分為四個過程：（1）專案成本最佳化確定。在一個房地產專案開發成本管理介入之前，首先需要做的是分析市場，根據市場的實際情況對專案成本測算，得出一個估算的成本，這個成本就是最初的專案預算，在這個專案預算中，成本的值需要足量，也就是說，在之後的專案進行過程中，原則上不能超過這個最初的預算。（2）專案成本落實。一個房地產開發專案涉及面很廣，核算整個專案的成本並不是一件容易的事情，每一個子項的成本都決定著最終的消耗能否控制在預算之內。一般情況下，每個子項都會落實到子項相關的部門，在落實的過程中，需要細緻的控制，防止出現某一個方面的管理空缺，最終造成成本失控。（3）專案成本控制。成本的管理，最核心的問題無疑是成本的控制，花最經濟的錢，做價效比最高的事情，是成本管理的終極目標。按質按量的完成專案是基礎，在成本控制的過程中，雖然需要儘可能的壓低成本，但是凡是對專案質量有所影響的部分，都堅決不能強壓成本。（4）專案成本考核。在專案成本控制的全過程中，需要有一個相對合理的指標，這就需要進行專案考核。專案成本考核的最重要內容就是將實際專案成本與專案預算進行比較，得出差值，並對每個環節作出業績的考評，對於超出成本的部分進行總結，找出改進方法，為以後的專案成本控制找出方法。
1.2基本原則
（1）經濟原則。房地產專案的成本管理，最大的目標是進行成本的控制，但不僅僅是壓縮，而是為了達到預算的目標。成本的控制中，硬體的成本不能隨意控制，偷工減料意味著專案質量的下降，意味著工程隱患，需要去控制的，是成本浪費，以及開發資源的利用率。
（2）全面掌控力原則。成本控制並不僅僅是成本控制部門的事情，也不僅僅是作出預算，最後總結經驗，專案成本控制是一個全過程的控制，在專案行進的過程中對於每個子項都進行細緻的控制，才能最終良好的控制住整個成本。專案開發從拿地，立項，到規劃設計，施工圖設計，到竣工驗收，再到銷售，在整個全過程中都進行管理控制，才能良好的控制住專案成本。
（3）目標導向原則。專案成本控制需要有導向性，而導向性的核心就是目標，以目標成本為核心進行成本控制能夠提髙效率，集中力量，解決主要問題。對於不同的子項，需要採用不同的策略，根據目標的特殊性，和整個專案的具體情況，來進行平衡和特殊處理。
（4）動態管理。一個專案的行進過程中，不可能一直按照既定的方向走下去，必然會因為各種各樣的影響因素而產生變化，所以在管理的時候，需要根據實際情況，在大原則不變的情況下，調整管理的原則，及時進行監督，並根據發展情況作出判斷。在不斷的調整和比較中，才能有效的控制專案成本。
1.3―般特點
專案成本管理一般情況下有四個特點，宏觀性，微觀性，綜合性和程式性。
（1）宏觀性。專案成本需要對整體有很強的把控力，房地產開發目標成本管理需要對全過程的每一個階段，每一個方面的成本都做到嚴格管理。專案前期的拿地與設計階段，中期的施工與建設階段以及後期驗收與銷售的階段，都需要進行宏觀把控，另外在一個專案的全過程中，還需要做到對人員的把控，形成一個全面的管理系統。
（2）微觀性。房地產開發的過程中需要對專案的每一個點進行細緻的管理，將每一個階段細化分解，然後落實到實處。專案行進過程中的每一個細節都需要進行管理考量，並且認真複核，針對目標核心進行仔細核算，才能最終達到要求。
一個專案的行進過程主要包括八個階段，投資與機會的選擇階段，決策分析階段，拿地階段，設計與報批階段，施工工程招標階段，建設階段，銷售階段以及後期物業管理階段。在每一個階段都要以目標為核心，合理有力的控制成本的輸出，最終達到成本管理的效果。
（3）綜合性。對於一個房地產的企業來說，目標成本控制需要從各個方面對成本管理進行綜合考量。一個專案的開發過程必然是綜合的，複雜的'，系統的在進行成本管理的時候需要綜合考慮各方面因素，時間，人員，質量控制，資源消耗等等，這些因素都與成本控制有著密不可分的聯絡。同時，這些因素也制約著目標的制定，確立了合理的目標，才能最終實現綜合科學的成本管理。
（4）程式性。一般的房地產開發需要遵循一般程式，成本的控制和開發程式緊密聯絡。前期的時候，對於地塊的勘察研究，產品選擇，周邊競品等等需要有系統的研究，這些研究成果最終影響著專案初期的完成度。中期的時候，對於專案的招標，設計單位，施工單位的把控也非常重要，設計層面決定了一個專案質量的好壞。後期，做好竣工驗收與銷售，直接關係到專案的整體收益。這些程式是房地產開發過程中必須要經歷的過程，是實現一個完整落地的專案的必經之路。一個房地產專案的開發離不開前中後期的這些流程，在這些流程執行的過程中，採取相應的辦法，才能夠穩定的控制專案成本。
2目標成本管理體系優劣分析
2.1目標成本管理的優勢
以目標為核心的專案成本管理，具有很強的導向性，能夠有調理的，按部就班的實現成本控制。另外，目標成本管理能夠抓住重點，高效率的完成控制目標，避免不必要的資源浪費。
2.2一般存在的問題與不足
在實際操作的過程中，專案的複雜性決定了在成本控制的時候不可能按照既定的目標執行，如果過於依賴目標，而不會臨場變通的話，很可能會因為程式化與實際的脫節而造成難以彌補的錯誤。
3目標成本管理操作注意事項
3.1明確目標與崗位責任制
成本管理作為實現利潤的基本要素，應該作為中小房地產企業重要的管理戰略目標之一。企業應該從專案拓展論證之初就透過充分透徹的分析，研究如何來減少或者消除非增值作業，使成本達到最低。
在明確目標成本之後，就需要透過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，並依據規定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而加強成本管理。
3.2控制動態成本
在整個施工的過程中間，如前文所說，成本的是一個動態變化的過程，在開發的過程中，有效的把控成本的動態變化規律以及實際情況，是至關重要的環節。控制動態成本會帶來很多好處，首先，可以保證成本處於可控狀態，其次，可以確保目標成本落地實現，再次，可以提供成本決策的依據，最後其還能在資金鍊出現危機的情況下滿足尋求融資渠道需要。
3.3評估與經驗總結
將專案最終的“動態成本”與“目標成本”對比，可以評價整個專案的成本控制水平;將執行過程“實際完成的經濟技術指標”與“責任成本體系”中的“評價指標”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業績進行評估，並真正做到“優獎劣罰”、拿資料說話。在完成評估的同時，專案週期的效率性也是重要的評判標準，在整個專案過程中，任何和成本有關的環節都應當被記錄下來，加以分析歸納總結。
4總結
一個房地產成本管理的過程，並不僅僅是針對某一個方面的管理，而是要從宏觀與微觀的層面上，嚴格控制專案程序的每一個階段，保證每一個階段的成本都控制在目標值的範圍之內。另外，控制一個房地產專案的成本，不僅僅要在開始做好預算，設定目標，還要自始至終以這個目標為核心,在全過程中嚴格把控，並且能夠按照實際情況隨機應變，只有這樣，才能夠有效的控制成本,穩步的提高利潤空間。