論述營銷理念在房地產市場營銷中的運用
營銷理念在房地產市場營銷中的運用，從房地產企業主題的視角，淺析一下如何透過房地產自身的市場行為去調節房地產的健康發展。
一、房地產市場營銷概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支，房地產市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個人和集體組成的一系列活動。房地產市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費者的需求。差別是房地產營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建築物來滿足消費者生活的需求，與其他的交換物件相比，房地產市場營銷的客體是為了房地產實物為依託，因此房地產市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理在房地產領域也有很好的作用。
現代的市場營銷已經由商品交換髮展到以交換為目的的各種商業活動，其中也包括企業生產和經營的各個環節。市場營銷已經成為一門獨立的學科，並且在經濟發的國家,在20世紀50年代就已經成熟，只是在我國發展起步比較晚。
二、房地產市場的特徵
由於房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務活動，因此必須充分的認識房地產市場的特點，以便更有效的管理和組織市場營銷活動。
1.市場交易
房地產在交易過程中的不可轉移性，由於房地產是市場交易的依附物，交易的物件可以是房地產相應的產權，也可以是部分產權，不同的權益形成市場上的不同性質的交易行為。
2.房地產市場的區域化
由於房地產行業的特殊性，房地產消費和生產同消費者的需求有直接關係，這一特徵要求房地產市場營銷中的各項活動內容均可以以房地產所在地市場需求為主，並對市場進行目標定位和銷售定位。正是由於房地產的不可移動性，使得房地產市場競爭並不是這麼明顯，這也是照成房地產房價高漲的一個原因，地段的不可代替性。
三、房地產市場營銷的內容
現代房地產市場營銷已不是單純的推銷，現在房地產的開發是為了滿足特定人群的需求，房地產在開發前就進行市場調查，在瞭解廣大消費者的需求以後在去開發，為後期的銷售做好了市場調查。
1.房地產市場分析
市場需求分析，主要是做市場調查和預測，並瞭解房地產發展的趨勢和前景，能把握好商機，綜合考慮房地產受那些條件的影響，房地產是一種固定資產，受外界條件的影響嚴重，環境也是房地產開發商重點考慮的問題。
2.房地產投資的經營管理目標
房地產商在投資前，要明確選擇什麼樣的顧客群，任何企業不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價格、對面積、對配套設施等，在進行上述的決策前，必須明確目標，我要為那型別的人群開發房子，房地產開發的定位是什麼，在這個範圍內。有沒有比較強的競爭對手，如何儘量的選擇競爭力不是很強的對手，如何在競爭中得勝。
3.專案的決策
專案決策是指在專案開發以前，必須明確目的，選擇地段的原因和麵對的需求群體。專案一旦決定就要分一下進步進行，首先，是確定和開發滿足市場的需求，適當的產品和適當的人群相配，當目標市場選擇以後，就必須設計和開發建設可以滿足適合顧客群體的相應的服務設施。其次，價格策略根據不同的人群，去定製產品價格，同時也要相應國家規定去控制房地產價格。最後，房地產銷售途徑的選擇，房地產開發商，自行的選擇和委託中介機構進行房地產租售代理各地特點，更要進一步結合專案情況決定經營方式。
4.促銷政策
正確的選擇促銷手段，例如房地產廣告、房地產交易會等，透過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進房地產交易的成功。在提供好售前服務的同時也要照顧好售後服務，例如物業管理，真正的讓現代房屋銷售購買者放心。
三、傳統銷售理論在房地產銷售中的運用
房地產是我國國民經濟的經濟支柱，它的發展直接關係到房地產經濟發展的高低水平，房地產業應與國民經濟增長速度保持一直，過度的發展很容易形成經濟泡沫，房地產作為經濟鏈條中的先導產業，對刺激經濟的復甦起著積極帶動的作用。當經濟增長過快，房地產也就成為首先要被節制，所以在特定情況下，房地產要想順利近入市場就要制定相應的營銷策略。
1.合作營銷
每個地區的開發商，他們之間都有相應的聯絡，當然營銷也不例外。例如廣州南湖地區環境優美，但交通不便，於是該地段的幾家開發商以每年30萬元的代價，共同引進一條公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟後，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。
在市場經濟大潮中，開發商為了追求更大的利潤，有時會採取一些非理性的方式，當相互之間的競爭無利潤可言時，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎上，他們之間是聯盟也是短暫的，會隨著合作銷售告一段落。在今後房地產市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現。這將有利於市場的穩定，有利於維護開發商和消費者的利益，使產業結構趨向合理，使資源得到合理配置。
2.競爭營銷
開發商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認真的分析對手的需求，吸取別人的優點，最佳化自己的缺點，加強企業自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者佔領。
競爭包括很多方面，惡意競爭憑藉一些不正當的手段進行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產品為特定的顧客利益作出重大貢獻的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產市場上，開發商的競爭力是企業生存與發展的關鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個企業，優勢企業的核心競爭力非常突出，它源自企業以往成功的開發經驗和雄厚實力，表現在駕駛市場和有效控制專案營銷進度的能力上。錦城花園的成功就是開發商核心競爭力取勝的一個明證。中國海外集團有限公司在北京、上海的開發經驗，在對廣州的市場需求狀況和同區域、同質素的競爭物業進行分析後，開發出了具有優良綜合素質的錦城花園。在銷售的過程中開發商並沒有用什麼特別的`手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。
3.個性營銷
所謂個性營銷，就要有自己企業的特色，這種特色有不可複製性，現代企業的營銷理念主要從消費者角度考慮，現代營銷觀念不僅強調顧客導向，同時還強調企業要善於揚長避短，生產和提供顧客需求的、比競爭者更優的、又是自己擅長的產品。為此，開發商要從兩個方面入手，一、細分市場，對消費群體進行深入瞭解，瞭解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認識到的消費群體;二、在對市場進行調查的前提下，做更細緻的瞭解，正所謂“知已知彼、百戰百勝”，認識差別優勢，即企業要善於實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而根本的認識自己相對優勢和相對劣勢，以便更好的瞭解市場營銷組合，迎合市場生產出具有自己特色的產品，樹立企業獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。
開發商考慮到房地產產品自身的特點和個性，從其各種功能出發，開發出獨具一格的產品，從而實施特色營銷。①經濟功能。人們對房地產的需求分為消費和投資兩大類。開發商根據房地產的經濟功能，經常採用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預售價比同地段房價低1300元/平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會功能。建築物是以人為本的，現代住宅小區應充分提供給居住者交流、溝通的機會。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設立了老年人的會所“松鶴會”，還拿出50萬元設立助老基金，發揚了中華民族敬老愛老的傳統美德，取得了良好的社會效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個運動型、健身型的生活小區，其提出的口號“運動就在家門口”得到了市場的熱烈響應，以致在認購期就人有排隊購買。④生態功能。生態人居空間離不開良好的環境和防颱汙染的措施。深房深圳公司開發的怡樂花園定位為“高尚園林式生態住宅區”，這種綠色環保型住宅的出現受到了世人矚目。除了產品特色之外，開發商還應以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網路等有別於競爭對手，從而在競爭中佔有優勢。
4.社會營銷
在提供營銷策略的同時，要符合消費者的長期利益，改善社會福利。營銷理念在房地產市場營銷中的運用企業長期以來不僅僅要滿足市場需求組織生產和營銷，更要注重社會影響和輿論壓力，部分開發商只顧眼前利益，而沒有考慮將來是社會營銷觀念將會貫穿企業的整個發展過程，所以開發商在開發房地產時，要考慮全面為改善整個社會環境做貢獻。