房地產成本控制與研究的論文參考
摘要:房地產行業作為一個綜合性相對較高的第三產業，對國民經濟的發展有著很重要的作用。但是當前形勢下暴力時代已經結束，如何更好的管控成本才能獲得更優厚的利潤，已經成為房開企業面臨的重大問題。文章就從這個背景出發，結合當前我國房地產行業市場的現狀，對房地產專案全成本控制進行了分析。
關鍵詞:房地產;全過程;成本控制
近些年來，社會經濟的發展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對於住房需求期初了更多的要求，房地產行業作為一個綜合性很高的產業自然擔負起了這個重大的責任，在這種大環境下，國內房地產行業得到了前所未有的發展，迎來了發展的春天。國內房地產行業發展非常迅速，作為第三產業，房地產因為獨有的特性，所以專案的利潤空間相對其他第三產業來說，利潤開發空間非常大，所以很多開發商在面對房地產開發專案的時候，沒有重視成本的控制，所以行業內出現了相對普遍的成本超目標成本管控限額的問題。而房地產專案的成本控制主要包含了兩個方面內容，分別是目標成本控制和全過程成本控制(即專案動態成本控制)。房地產全過程成本控制是對專案進行前期決策、工程設計、工程招標、專案施工以及最後的竣工驗收等環節的成本控制，最終實現房地產專案相關要素成本合理最低化、利潤最大化。
1國內房地產成本控制管理現狀
受2008全球金融危機的影響，房地產行業市場競爭日益激烈，金融危機導致的市場競爭壓力提升產生的最終結果，就是行業的經營出現了前所未有的難題，產品銷售量下降導致利潤下滑，所以房地產開發商越發重視對房地產的成本控制。國內房地產成本控制管理的現狀主要表現在以下幾個方面:(1)對於專案成本的控制主要是事後才進行，同時事後處理並不是針對全過程，僅僅是針對結算成本進行嚴格管控，其他環節甚至最重要的設計環節都沒有十分重視與成本的關聯，這種問題的存在主要是因為企業管理人員缺乏成本競爭意識;(2)房地產專案全過程成本控制需要企業上下每一個人都引起重視，但是目前的現狀是成本控制成了企業成本管理部門以及管理層的任務，其他部門和人都沒有參與，所以這就違背了全過程成本控制的三全原則;(3)房地產市場競爭壓力逐漸增大，現階段房地產行業中，企業面臨這高投入風險和低迴報收入的現狀，所以大多數的企業為了能夠搶佔市場，大量的招攬工程專案，但是對於房地產專案沒有做長期的戰略規劃，更不用說成本控制管理，專案成本控制和整體規劃目標嚴重的脫離，儘管企業做出了相應的成本控制計劃，但是卻沒有按照計劃實施，所以成本管理控制的目標無法得到實現;(4)從整個行業平均水平來看，大多企業全過程成本管理和控制還處於初級發展階段，很少能夠結合相應的技術和分析方法，企業的成本管理部門實際上沒有真正的行使應盡的職責，有的企業甚至成本管理控制工作是由工程管理部門完成的，這樣就導致工程專案的支出費用和成本控制工作很難協調進行;(5)國內房地產行業目前大多數的企業成本核算主要仿照會計成本核算的方法，會計領域成本核算方法中，產品的成本需要考慮三個重要的因素，分別是材料費用、生產過程產生的直接費用支出以及簡介費用支出，這是會計成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產行業的特性，僅僅考慮這些因素遠遠不夠，還需要考慮管理成本、銷售成本以及財務成本更等方面，這樣才能夠對專案全過程進行有效地成本控制。
2房地產全過程成本控制方法研究
房地產全過程成本控制需要以企業專案經營為中心，制定成熟有效地成本管理目標，透過各部門的協調合作來對專案進行全面全過程的成本管理。堅持全員、全程以及全面的原則，對各個階段進行目標管控，所以文章對於全過程成本控制方法的分析從專案不同的階段出發，進行分別的分析介紹，首先需要了解房地產專案全過程成本主要構成要素，給出當前形勢下大多新開發的房地產專案總投資大致構成.
2.1土地成本控制
首先需要了解影響房地產專案土地成本的主要因素。影響土地成本的主要因素分為兩個方面:常見因素、特有因素和區域因素。常見的因素主要有國家行政法規(例如國家土地、住房以及城市規劃等政策)、社會發展因素、經濟因素以及人口因素等，這些常見因素的出現將會直接的對房地產專案土地成本產生影響;特有因素主要是針對土地來說，包括了專案的位置、用途以及土地概況，這些因素對土地成本的影響主要表現在低價的高低上;區域因素主要包含了環境狀況、商業發展狀況、交通以及基礎社會建設程度。這些因素對土地成本甚至是後期的專案價格都有很大的影響。對於土地成本的控制主要表現在土地競買的過程中。所以對於房地產企業來說，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和運用靈活優越的土地競買策略。文章這裡提出的競買策略主要有兩個:分別是突出報價和聯合報價。所謂突出報價就是要讓企業的報價策略充分的體現企業自身的優勢，用自己的優勢和對手競爭;聯合報價就是和其他企業合作，透過優勢互補擴大整體的優勢，大幅度的提高成功率。
2．2專案設計階段的成本控制
設計階段所涉及到很多方面的內容，是專案全成本管控的至關重要環節。所以設計階段的成本控制，要按制定嚴密的專案成本控制方案，核定最適合本專案各項綜合因素的產品定位及建造標準，然後嚴格的'按照這個方案執行，具體的步驟如下:(1)嚴格的規劃專案的整體設計方案，規劃方案的參照因素就是房地產專案的建設要求和主要功能，認真分析這些因素進行合理的設計佈局，大致設計每一個環節的成本預算;(2)按照專案的相關要求設計工程的佈局，主要包括建築的戶型和住戶面積的分佈設計，根據市場需求分析資料來確定，這個環節的工程佈局對於房地產專案最終的成本影響非常大，所以所有資料的收集和分析都要保證真實可靠;(3)透過專案設計招標的流程來選擇合適的設計單位，盡最大可能的降低建造成本，透過技術經濟分析選擇合理的工程專案方案，盡最可能的降低專案造價的成本預算，避免工程資源的浪費;(4)對於成本控制管理專業人員來說，要制定合理有效地技術經濟分析方案，重視初級方案的制定工作，在充分了解專案設計原則、方案以及相關指標的前提下，制定開發成本的限額，參照專案開發成本限額來制定嚴密的施工設計;(5)強化對設計質量環節的監督管理工作。房地產專案如果設計沒有過關，那麼後期的設計變更費用將會非常大，所以強化設計管理能夠大幅度的降低設計變更的支出。專案設計儘可能的保持不變，如果需要變更設計，要儘早變更，越早進行變更費用就會越小。
2．3專案招投標階段的成本控制
首先要強化對招標檔案的稽核，這一方面是由專業領域的專家來完成的，所以要選擇有權威性的專家來進行稽核;其次要嚴格的避免出現串標現象，同時不能夠為了競標成功就不計較企業的成本，招投標要以企業成本掛鉤。
2．4專案建設環節成本控制
(1)制定嚴格的工程專案責任制，這個責任制主要是針對管理人員的，要明確專案成本控制的組織結構設定和人員分配狀況，制定明確的各部門以及人員的責任，根據工程專案責任制來制定詳細的施工階段成本控制主要工作流程;(2)結合專案的特點制定不同的和建設計劃相關的技術方案，然後運用技術經濟分析方法對不同的技術方案進行合理性和經濟性分析，這裡需要高度重視對技術方案的經濟效果進行分析;(3)嚴格控制施工階段的成本控制，實現制定經濟合理的計劃，制定詳細的風險應對計劃，對於潛在的成本風險提早處理;(4)嚴格的執行設計變更、經濟簽證審批管理制度，專案設計變更要有嚴格的實時性評估與分析，重視設計變更風險的控制，要加強對工程運營節點的管理控制，對於不用節點需要採取哪些措施、制定哪些對話都要進行全面的瞭解和管理。
2．5結算環節的成本控制
首先需要嚴格的按照專案的相關資料，檢查結算資料是否合理準確，嚴格的稽核專案的結算工程量，工程造價部門要嚴格的按照工程稽核確定的價格，同時需要充分的考慮到工程應扣款項等，最終確定工程專案的總價。
3結論
從文章對房地產專案全過程成本控制的分析可以明顯的看出房地產專案的成本控制是一個系統性非常強的研究領域，文章對於這個問題的分析只是給出了一些淺層次的分析。房地產企業要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，佔領市場，對於成本控制一定要做到循序漸進、按部就班，只有這樣才能對保證成本控制的完整性和有效性。
參考文獻
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