房地產營銷專案策劃書
時光如流水般匆匆流動，一段時間的工作已經結束了，我們又將接觸新的知識，學習新的技能，迎來新的工作目標，這時候十分有必須要寫一份策劃書了。快來參考策劃書是怎麼寫的吧，以下是小編收集整理的房地產營銷專案策劃書，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產營銷專案策劃書1
前言：
隨著會展經濟的泛濫，“展會，展會，只展不售”這句話似乎已成為業界公認的法則，而企業參展也僅侷限於企業實力的展示和品牌知名度的提升，大多數參加展會的企業也往往是花錢賺吆喝，叫好不叫座。這樣的展會所發揮的功效也就僅僅侷限於行業內部的交流，離企業參展實現銷售的初衷相差甚遠，如此展會效果也只能讓參展企業“望展興嘆”。
然而，會展的存在自然有其存在的原因。展會作為一種載體，接近了企業與消費者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式。展會給企業和產品提供了一個展示平臺，也給消費者提供了更多的選擇機會。 因此，參展企業如何利用會展經濟來創造效益，如何在展會中實現銷售，已成為企業領導者們關注的焦點。
那麼，如何才能在展會中實現銷售呢？參展企業只要合理的利用好展會的優勢，結合企業和產品的現狀，進行充分的籌劃，就一定能取得好的參展效果。前期，三友傳媒為A商業地產專案提供策劃，參加20xx年秋季房展會，僅投入幾萬元，成功銷售商鋪80餘套，銷售額近千萬元，用最低的成本，實現了最大的銷售，創造了歷屆房展會銷售的歷史新高，使該專案成為了本次房展會最大的贏家。同時，透過本次房展會，迅速為原本處於滯銷狀態的A專案重啟市場，在展會結束後的幾個月中，展會的熱銷效應得到了延續，實現了較為理想的銷售業績。
一、 合作背景
A專案是一個出售商鋪產權的商業地產專案，地處省會城市郊區，毗鄰正在開發初期的經濟開發區，交通發達，地理位置優越，具有較高的投資潛力。但是對於A專案來說，由於該地段尚處於開發初期，經濟開發區尚未入駐，專案周邊常駐人口和流動人口數量較小，對於一個商業專案來說是非常不利的。因此很多人對A專案的投資價值持懷疑態度。
但是，由於A專案的開發商對專案定位為當前比較受投資者追捧的“產權式商鋪”，即將商場進行小面積分割，然後出售單鋪的產權，併為購買商鋪的客戶代租商鋪，客戶自購買商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由於這種投資方式具有較大的吸引力，20xx年x月A專案經過充分準備後正式開盤，在專案開盤初期，這種低總價、高回報的產權式商鋪一經推出，便受到了消費者的搶購。然而，在專案前期火爆銷售過後，由於前期宣傳推廣不利及大學城建設的停工，A專案的銷售受到了巨大影響，這種火爆的銷售熱潮在專案開盤僅二個月便處於銷售停滯狀態。
在A專案的銷售停滯不前的情況下，開發商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司，重新選擇一家有實力的廣告公司進行合作，在推廣上加大力度，透過有效的市場推廣來重啟市場。9月底，A專案的銷售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒，經過初步的探討，結合A專案的現狀，雙方在專案的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路。於是，雙方很快達成合作意向，由三友傳媒代替原來的廣告公司，負責A專案的全案推廣工作。
二、深入市場，調整策略
10月份三友傳媒正式接手A專案全案推廣工作，併成立專案組。專案雖然拿下了，但是專案組的每個成員的壓力卻是巨大的，因為這畢竟是一個已經處於停滯狀態的專案，要讓它“起死回生”談何容易。然而，有壓力就有動力，專案組成員對該專案進行的詳細的市場調研、分析和論證，最後專案組得出的結論是：專案銷售之所以滯銷，是因為消費者對專案的投資前景缺乏信心，由於目前專案周邊消費能力較低，擔心專案正常經營後的風險較大，影響了專案的銷售。因此，要想重啟市場，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹立消費者對專案投資的信心。這也是前期A專案一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因。
問題找出來了，專案組制訂了“先樹形象，後打投資”的新的推廣思路，並將專案推廣的二次啟動時間定在了10月底的房展會。10月上旬和中旬，專案組與開發商一起對A專案的形象進行的整合，確定了極具吸引力的五大業態，並根據這五大業態，在電視標版、報紙、雜誌、廣播電臺、市區燈箱廣告和車體廣告等媒體上進行了前期的形象宣傳，並對銷售案場和專案建設現場圍牆進行了新的形象包裝。在這段時間內，專案組沒有打任何關於A專案投資價值的資訊，而只是以塑造專案形象為主，突出專案具有經營潛力的全新業態，透過近一個月高密度、大範圍的專案新形象宣傳，使消費者對專案有了新的認知，漸漸對專案的經營前景產生了信任。
三、尋找突破點，瞄準房展會
對於商業專案來講，要想實現銷售就必須要突出專案的投資價值，這就是商業地產與住宅銷售的差異所在。在形象推廣取得了預期的效果之後，接下來就要在此基礎上推出“投資”的概念了。消費者對於投資專案，往往喜歡跟風，往往認為當前大家都關注的專案就是最具投資價值的專案，大家都不關注的專案都是沒有投資價值的，因此，商業地產的推廣一定要集中火力，在最適宜的時機推出，營造旺銷的氣氛，吸引投資者的關注，從而實現銷售。
此時，離房展會也越來越近了，房展會不僅是房地產專案展示自己實力，同行間大比拼的盛會，對消費者而言更是認識地產專案，選擇地產專案，進行貨比三家的良機，地產投資者也大多會到房展會淘金，選擇適合於自己的投資專案。房展會將會在短時間將房地產行業的目標消費群最大限度的集中在一起，因此，專案組認為本次房展會對於A專案重啟市場而言，是再好不過的時機了。此時，專案組已將全部的精力都投放到房展會上來，力爭在房展會上一炮打響，以實現我們的房展會“市場引爆計劃”。
正當專案組成員為突如其來的市場良機而歡呼時，一盆冷水潑在了專案身上：由於A專案正處在建設階段，而專案銷售的停滯導致了資金短缺，開發商要求本次房展會A專案將可能不會參加，即使參加，也不會有大的資金投入。經過專案的努力，開發商決定將參加展會的費用控制在幾萬元之內。眾所周知，房展會就是一場地產大鱷們的燒錢比賽，為了體現樓盤的檔次和實力，展區無論是從位置、佈局、造型還是到材質，無不是追求檔次和視覺效果，一個展會下來，所花費的費用少則數十萬，多則上百萬，光是演出費用恐怕也有幾萬元。對A專案而言，區區幾萬元如何能在展會中嶄露頭角，成為人們關注的焦點呢？
四、資源整合，出奇制勝
只要思想不滑坡，辦法總比困難多。困難擺在面前，總是要解決的，經過專案組討論，大家一致認為本次房展會，一定要整合現有資源，打破以往各開發商進行財力大比拼，以奢華來吸引消費者的參展方式，爭取在展會中以最低的成本，來出奇制勝，巧妙地將A專案的投資優勢傳播出去。要打投資概念，首先要總結吸引消費者投資的利益點，最終，專案組將本專案的投資優勢提煉為：投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。針對這一賣點，我們把A專案的目標消費群定位為在一定積蓄，想投資但無固定的投資渠道的城市小型投資者。
有了具有競爭力的賣點，如何將這一賣點有效地傳播出去是專案組面臨的又一問題。所謂有效的傳播，不是簡單的讓目標消費群知道這一投資資訊，而是要讓他們接受資訊後，認同我們的賣點，產生購買慾望，最終實現銷售。因此，專案組接下來要做的就是要使“投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合於大眾投資。”這一資訊更加通俗、可信度更高，才能達到傳播的目的。
於是專案組結合A專案的現狀，對A專案的資源進行整合後製定出了參加本次房展會的營銷策略：傳播造勢，利益誘導，促進銷售，重啟市場。針對制定的營銷策劃在策略實施上專案組進行了細化，以確保策略的指導性和可行性：
細化一：在傳播時間上要拉長傳播週期，以確保資訊傳播的持續性。
所謂拉長傳播週期就是要使資訊傳播的時間從展會開始前、展會過程中到展會結束後的一段進間內要貫穿始終，爭取做到會前傳播進行市場預熱，會上集中傳播達到高潮、會後跟進傳播使熱銷持續。這樣會前造勢、會中促銷、會後跟進三者有機的結合在一起，保證了資訊傳播的持續性。
細化二：對傳播媒體進行立體組合，以確保資訊傳播的有效性。
媒體是資訊傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進行有選擇地組合，如果盲目地依賴單一媒體，則有可能造成資訊的流失；如果無選擇地投放多家媒體，則會增加傳播成本，造成資源浪費。本次展會在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》，該媒體是本地發行量最大的一家報紙，同時也是本次展會的主辦方，會前對本次展會進行重點跟進報道。
光靠高空媒體是不夠的，在展會過程中，資訊能否及時有效地傳播到參加展會的消費者中去，對參展企業來說尤其重要。因為這部分人群就在現場，能否將他們吸引到你的展區內，就要看你的資訊傳播是否到位了。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具，屆時在展會上流動發放。
細化三：在傳播內容上主打促銷牌，與其他參展企業主打形象形成對比。
在歷屆房展會中，參加展會的開發商無一不是在大打樓盤的形象，比檔次，比概念，比個性，令消費者看得眼花瞭亂，到最後也只能是走馬觀花地看看熱鬧。因此，專案組對於廣告傳播的內容決定以促銷資訊為主，主打促銷牌，與其他樓盤形成反差，從成堆的廣告中顯現出來。同時，製作促銷單張在展會現場發放，使A專案促銷資訊在參展消費者中傳播出去。
細化四：製作會走動的吉祥物氣模，營造現場熱鬧氣氛。
由於事前開發商已宣告對展區製作不會做大的投入，就註定展區的設計要一切從簡，如何吸引消費者到你的展區前駐足呢？此時，專案組想到了吉祥物氣模，也只能依靠這種可愛的吉祥物形象來營造現場氣氛了。屆時，可以製作數個會走動的吉祥物氣模在展區周圍巡迴走動，一定會吸引大量人群，且由於氣模是在展區外走動，不會佔用過小的展區空間，不影響消費者諮詢和銷售人員同客戶的洽談，無意中又擴大了展區的實用面積。
細化五、製作大、小存摺，使投資概念通俗化、形象化。
基礎設施都已俱備，本次展會中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受，獲得消費者的認同呢？於是專案組圍繞該專案“投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。”的賣點進行討論後，有人提出對於本專案投資打個比喻來說就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買商鋪產權），然後每月可以從銀行收取一定的利息（專案的租金回報），只是這種加報率要比銀行利率更高，但同樣具有穩定性。這句話剛說完就得到了大家的一致認同，於是一個令大家興奮的創意出來了：在展區製作一個大的銀行存摺模型，將專案的投資回報分析模仿銀行利息回報寫上去，消費者從這上面可以一目瞭然地看到自己投入多資金，每月能收取多少租金回報。透過這種方式A專案的投資優勢便通俗易懂而又清晰地展現在人們面前。
有了放在展區的大存摺模型，又有人建議再製作與真正銀行存摺大小相當的小存摺，作為宣傳資料在展會現場發放，小存摺內除了專案投資回報分析外，增加專案介紹、專案業態、專案投資優勢分析等內容，這時的小存摺儼然成了一本精緻的樓書。同進，結合小存摺的尺寸，專案組將原來的準備要做的促銷單張製作成為精美的促銷卡片，夾在小存摺中在展會現場同時發放，由於這兩種宣傳品製作精美，於是避免人們在接到宣傳品後順手丟掉的現象。
細化六：推出特價商鋪，讓利促銷，拉動銷售。
做了這麼多銷售鋪墊，最終消費者能買賬嗎？當消費者對A專案的投資價值產生興趣，並認同後這種投資模式後，如何才能讓他們產生必須要展會期間購買的慾望呢？要刺激消費者的即時購買慾望，必須要讓消費者感到即時購買會得到平時購買所不能得到的利益、且這種利益只有在這個時間範圍內才能實現。
於是，專案組決定找出A專案當前總價值最低的十套商鋪，作為特價商鋪推出。這種特價商鋪，從價位上非常有吸引力，一定會在消費者中引起搶購風潮。可以進行炒作，以引起消費者的關注。
五、成功引爆市場，成為最大贏家
按照前期展會營銷策略的指導，展會前一星期，主辦方為參展企業在《晚報》上做了一個房地產廣告專刊，本專刊夾在報紙中同步發行，因此發行量很大，也深受消費者的關注。正如專案組所預料，各房地產企業在專刊上都打出了參展專案的形象廣告，只有A專案打出了以促銷為主題的廣告，同時在廣告中註明了專案展區的位置，以便於消費者尋找。同時，由於大多數參展專案為住宅專案，打的都是居住理念，而只有A專案打的是投資理念。因此，使A專案的廣告版面在本期房地產廣告專刊中顯得格外醒目。廣告一經播出，賽前就
有很多消費者打來電話諮詢，要求提前訂房，而銷售人員卻欲擒故縱，聲稱該優惠措施只有在展會期才能享受，屆時請到展會現場購買，為展會現場的搶購打下了基礎。會前的資訊傳播取得了預期的效果。
展會前三天，專案組開始了布展工作，由於考慮到成本問題，展區設計在造型和用材上都進行了簡化。為了更好的在現場釋出促銷資訊，專案組將展區的立柱進行了加寬，於是4條立柱便成了4個廣告牌，於是專案將促銷資訊打在了近5米高的立柱上，使促銷資訊變得格外醒目。印有A專案投資收益分析的大存摺也放到了展區的最前面，並配有銷售人員現場講解；作宣傳資料發放的小存摺和印有促銷資訊的促銷卡片也都準備到位；吉祥物模型出訂做完成，並聘請在校大學生做兼職，展會期間鑽到氣模裡面在展區周圍走動；專案組還在展區前放置了音響，播放專案的專題片，以吸引人氣；同時，從售樓處拉來4組桌椅放在展區內，以便於銷售談判。
萬事俱備，只欠東風。對A專案具有轉折意義的房展會如期而至。展會第一天，會前透過電話諮詢要求定房的客戶便早早地來到了展區前，與銷售人員進行談判，現場氣氛火爆，看到如此場面，銷售人員的積極性高漲，談判顯得格外投入。由於促銷人員在展區內流動發放小存摺和促銷卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料，大都仔細閱讀，大批的準客戶被吸引到了展區前。同時，吉祥物氣模也發揮了作用，它可愛的時而揮手，時而走動，吸引眾多消費者前來合影留念和駐足觀看，為展區增加了人氣。
第一天推出的10套特價商鋪被搶購一空，為了再一次營造搶購風潮，專案組決定再加推10套特價商鋪，並修改了現場訂鋪的優惠政策。展區的人越來越多，要求與銷售人員諮詢談判的客戶也越來越多，由於談判桌不夠，很多人都在一邊等候。於是專案組將展區內的接待臺移動到展區前面，在展區內又增加了4組桌椅，這時原本不大的展區，被談判用的桌椅全部擠滿了。這樣的火爆場面一直持續到了展會的第三天，也就是展會的最後一天。在最後一天下午，很多參展商都在準備撤展，而A專案的展區內仍有消費者在諮詢，於是A專案便成了本次展會撤展最晚的一個。
展會後，按原計劃專案組在推廣上進行了跟進，在報紙上加推了一個整版的廣告。其中半版以軟文的形式對A專案在展會期間取得的成績進行了炒作，提出平民化投資的概念。同時，利用半版的硬廣對A專案本次展會取得的成績進行慶賀，並加推5套特價商鋪。本版廣告投放後，便吸引了上百個諮詢電話，掀起了第二輪搶購風潮，使展會的熱銷效應得到了延續。
小結：
透過房展會，A專案成功重啟市場，且以後的銷售也進入了良性迴圈的軌道。從整個展會來看，A專案在本次展會中的展區設計和製作，由於受成本限制，在品質、用材和最終的視覺效果上遠不如其他樓盤的展區，但是A專案的展區設計較為實用，接待區（資料發放區）、談判區、音響區、休息區、諮詢區、形象牆、促銷立柱等功能劃分較為合理、實用，且充分運用了展區周圍通道的空間；在展會流程設計和資訊傳播上環環相扣，步步步為營，執行到位。總之，A專案本次展會營銷的成功，得益於專案組正確的策略指導、周密的策劃以及到位的現場執行，雖然投放成本較低，卻取得了很好的業績，值得參展企業的學習和借鑑。
但是，萬事皆有其因，展會效果的好壞是由多方面促成的，展會營銷是一個系統的工程，展前策劃、展中促銷，展後跟進，一個都不能少。參展企業要針對展會的性質，結合自身的資源進行合理的整合策劃，形成一套行之有效的組合拳。因此，展會效果欠佳的參展企業不能把所有的矛頭指向展會的發起方，將所有的責任推卸給展會的組織者。在展會的選擇和組織上，每個參展企業要根據展會的規模和性質，以及企業自身的實際情況，明確自己的參展目的，並制定適合於自己的營銷策略，只有做到這一點，方能取得理想的參展效果。
徐海濤，畢業於工商管理專業，管理學學士。曾先後就職於美的空調、科龍電器，從事家電產品市場推廣和終端管理等市場營銷工作，在終端管理、市場推廣等方面有豐富的實戰經驗和獨到的見解。後從業於專業營銷策劃公司從事營銷策劃工作，在市場推廣、招商加盟、展會營銷方面有深入研究，併成功服務老萬熱能、山東建工集團、華夏銀行、泰山集團等客戶。
房地產營銷專案策劃書2
一、專案簡介：
某房地產專案位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈型將社群同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成某房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前某房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型佔所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裡已經成為明確的高尚住宅區。某房地產位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但某房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。
房地產營銷專案策劃書3
在去年金融危機之前，我們國家的房地產市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來之後，我們國家的樓市持續低迷，雖然房地產廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。
房地產的持續低迷也影響了國家經濟的發展，所以很多地產商在投資的時候更加謹慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產策劃工作已經很多年了，奉命寫出了房地產公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”並沒有統一的格式和內容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：
一、研展部分
1、專案簡介。其內容包括開發商、基地面積、總建築面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建築密度、停車位、腳踏車停放面積、住宅總套數、地理位置等。
2、區域市場分析。其內容包括地理位置、交通配套、個案市調等。
3、swot分析。主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢(strength)、弱點(weakness)、機會點(opportunist)及存在的問題(threats)。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。透過對目標客戶的分析，從而可以對產品進行定位。這部分內容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。
5、產品定位。包括產品建議、價格建議及付款建議。在產品建議中必須羅列出為什麼這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點。
3、np稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業務部分
主要包括銷售階段的分析、業務策略及執行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導期、強銷期、持續期)做詳細闡述。業務策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業務執行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業務三大部分的報告後，一份提案報告書基本上出來了，但最後不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書裡涉及，那就是與開發商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：
(1)純代理;
(2)代理(即包括廣告);
(3)包銷。這三種方式的代理價格與佣金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發展商去選擇，雙方再做進一步的商討。“提案報告書”寫出來後，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發商一個醒目的感覺，使開發商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發商對營銷公司的實力有充分的瞭解。從而贏得開發商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在於能夠成功地取得銷售代理權，讓開發商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產策劃之體會
成功的房地產策劃最重要的不是靠什麼高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規範操作;只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功!策劃工作中應把握以下關鍵要點：
一、定位(市場定位、產品定位及規劃設計等)
你的市場定位是否適應市場的需求，產品定位是否滿足目標客戶需求，這是專案成敗的關鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。
二、時機(投資開發的時機)
投資時機的決定是建立在房地產市場把握的基礎上。如果對投資開發時機的決策失誤，則你所策劃的專案很可能在未出世前已註定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果;“爵×大廈、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什麼時候應投資開發什麼型別的房地產，還要清楚在不同的時期，房地產投資的利潤水平會有所不同。因此，做好專案的前期分析是策劃的第一步工作。
三、位置(專案開發所在的地理位置)
位置的選擇取決於發展商的投資眼光。同樣一塊地，對於不同的投資者有不同的價值;不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，瞭解發展商地價水平，做好專案的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業城”地塊是物業集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資專案，但現在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤時，發展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據“提案報告書”的好壞，發展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”製作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業務部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發展商提供個案資料、建築規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料。在此基礎上，再收集個案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據以作為提出“價格建議”、“產品定位”的資料資料。
其實我感覺策劃書並不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至於宣傳的效果，樓房的質量問題是最重要的。
做房地產策劃已經還是不錯的，不過最近的房地產市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實要降價了，現在的房子實在太貴，超出了一般人的承受範圍。我會在今後的工作中繼續努力的!
房地產營銷專案策劃書4
一、專案簡介：
本房地產專案位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈 型將社群同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型佔所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是 面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裡已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）
b、 小戶型市場概況。
自20xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，並且認識到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與 的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較， 沒有優勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告）
c、 商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處於起步階段。本房地產二期商鋪位於商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。
三、專案swot分析
一）優勢
1） 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這裡是財富的俱樂部，富翁的製造廠，在這裡百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是 方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高階市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。
c、複合市場。本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型專案的目標群，預計業主身份複雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥於單一的推廣主線。
本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求， 方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）
鄭汴路市場調研報告
調查目的：瞭解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）
調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調查範圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品大世界
調查時間：20xx.4.14
鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這裡聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。瞭解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。
20xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老闆們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調查發現：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、 市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月
8、 作為首次購買者，最重要的還是價格
9、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清淨
10、 相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售
11、 同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12、 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大
13、 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力
14、 本房地產知名度不高，口碑不好
15、 外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了專案的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵佔了客戶的意念，就意味著成功！
2） 鄭汴路板塊高檔樓盤雲集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象徵。本房地產二期應藉此概念，實現品牌形象的轉變。
3） 正在形成的“大賣場”商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。
4） 本房地產專案二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的製造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光佔盡，而 方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收穫天然的地段優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。這一問題必須在二期專案得到扭轉。
b、 鄭東新區的輻射效應。
鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位於老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產專案恰恰位於這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型並非市場的主力所在，由於總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。並且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局後再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。
2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社群要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產二期和張莊一牆之隔，有都市村莊的形象，物業安全係數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬體設施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。
5） 非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6） 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的願望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。
2）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不划算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市場。
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨幹力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位於商鋪附近，以便於商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4） 大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。
a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產二期產品總價低，置業風險小。由於鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依託，購房、租房需求恆久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。
c) 本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可採取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。
d) 小戶型現房階段戶型劣勢一覽無餘，故期房從另一方面說是一種優勢。
e) 以大賣場做依託，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。
f) 鄭東新區建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業內的競爭
i. 周邊樓盤雲集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。
建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取佔領市場先機。
2）行業外威脅
鄭汴路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環節減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產的消費群將萎縮。
政府關於商品房20xx.5.1以後須全裝修出售。在一年左右的時間內，建材、裝修市場將出現，由散戶購買為主向集團購買為主的轉變。而開發商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業激情將大大折扣，本房地產二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則 將陷入非常被動的局面。
四、目標市場權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。
1、 在鄭汴路市場打工的中層技工或白領，以及少部分藍領。這些人的消費有點象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場，非常認同鄭東新區的發展前景。
由於 的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業不太自信，這形成本房地產二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元，月供700元，對這些人來說比較吃力。
抗性解除。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒有幾個人再住了。這裡有個大商圈，裡面有幾千個老闆，幾萬人店員，這裡的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這裡的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方
2、 26—29歲的店長、業務經理級人物，這些人大多想另立門面，又有結婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意， 的房子正好適合這些人。
3、 已在鄭州幹了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區域尤其是鄭汴路市場有較深的瞭解，對鄭東新區有一點印象，但不太關心。在鄭州租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這裡買套房以後很可能不住，又要佔用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由於總價較低，可以隨時出售和出租。
4、 外地老闆為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老闆為公司的骨幹員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應生意。
5、 從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老闆。對這些人要多講只有這裡的房可以隨時出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這裡的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。
6、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這裡如同一個金礦，這裡有數萬人的年輕人，有數千箇中小老闆，有很大的租房需求市場，有鄭東新區的發展前景。
7、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、房間保潔服務、乾洗服務、電話訂票服務（均是有償服務）。
8、 私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。
透過以上描述 發現，二期小戶型的目標群直接購買理由很難成為一期業主的購買理由，以此內容來作為品牌主力內涵不能帶動一期餘房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內容只能做分類個別說服之用，不能統領全域性。
品牌戰略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業形態，是三種不同的置業用途，這些物業形態的競爭市場相當激烈。因此，必須跳出物業形態自身的直接用途，尋找能統領整個一、二期多層樓盤、商鋪以及後續開發的小高層物業的品牌內涵。
完全可以跳出傳統房地產營銷模式，利用本房地產周邊資源，擴充品牌核心內涵，將本房地產定位成一個整個東區獨有的、擁有比建業、英協更有投資價值的、有無盡開發潛力的高檔樓盤。
品牌內涵組成：
1、鄭東新區為本房地產注入了至少長達20年的`穩固商務住宅發展時期，帶來了多達20xx億元的幾乎是恆久的財富升值空間。
鄭東新區興建規劃總計20年（北京cbd區用了11年，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元，其中單一個起步區就有5年時間投資156億元。興建鄭東新區必然要用大量的建築材料、工具及建用品等。這些所有的材料採購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發展。現在，這裡已經如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。
房地產營銷專案策劃書5
一、營銷概況：
房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反覆斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜複雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、汙染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創意理念：
房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富於競爭，且樂此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統；
4、感性認識和理性認識相處融洽；
5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。
三、構思框架：
1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2）展現樓盤的綜合優勢；
3）體現樓盤和諧舒適生活；
4）直切消費群生活心態。
四、實戰流程：
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道採光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費物件闡述物業優勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
1）地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。
3、繪製效果圖：
根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多層單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業管理有什麼不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而儘快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤並透過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程程序不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及釋出，應依據具體情況靈活使用和調整。
6、廣告表現：
在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一週，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示範間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓雲集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕於耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。
公司已經將之前建好的樓層開始出售，可是由於市場的競爭和不景氣，導致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈專案包裝全案策劃書。
本定價策劃只提供定價策略和方法，具體定價開發商應該根據專案具體情況制定。
所謂價格策劃，就是地產商為了實現一定的營銷目標而協調處理價格關係的活動。價格策劃使整個地產營銷活動的極重要的一環，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運用，同時包括在一定的營銷情況下，為了實現地產商預期的營銷目標而協調配合營銷組合的其他有關方面，並在實施過程中不斷修正價格策略的全過程。
一、樓盤價格定位
樓盤價格定位在價格策劃重視種種之中。價格的一點小偏差會導致總銷售額的負增長，但也引起消費者對樓盤價格的抵抗心理，是銷售進度受挫。而價格定位較低，會是發展上的利潤受到影響。因此，正確的價格定位可以充分發揮價格策劃的效力，進而體現出整個樓盤營銷策劃的成果。
二、樓判定價策略
1、心理定價策略。
這是地產商根據不同型別的消費者的購買心理來制定的價格。地產商常用的心理定價策略主要是整數定價策略。不動產屬於的書的高檔高加耐用消費品，地產商在定價是要以整數結尾，不要零頭，消費者處於“一分錢，一分貨”得購買心理，認為價格越高，質量越好。以整數定價往往會提高樓盤的“身價”，利於銷售。
2、滲透定價策略。
這時將房屋價格定的地域預期價格，並伴隨大規模的促銷活動，迅速開啟銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個小區，同樣住宅的價格以5000元/平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應該低於5000元/平方米，要求價格具有競爭力。
該策略的前提：市場容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。採用這種策略可以薄利多銷，先發制人，有助於組織競爭者的進入，迅速開啟市場，取得最大的市場佔有率，通常稱為“別進來”策略。在市場已被它方強選佔領的情況下，也是擠入市場的較好辦法，待銷路開啟後，也可適當提高價格。
3、差別定價策略。
這是競爭者最激烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在於刺激需求，增加銷量。主要表現在：同一房屋，銷售給顧客的價格不同。如可以給率先購買的消費者給與一定的優惠。同一房屋，因銷售的時間、地點和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價格，是具體情況在進行提價或降價。
4、折扣定價策略。
樓盤價格折扣是價格策劃中的機動兵法，由於樓是在不斷變化之中，一段時間之後，有些價格可能不太合適樓市的反應。而價格的調整牽一髮而動全身。因此比較靈活的方式是進行價格折扣的調整。隨時事的不同，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購買這部分價格優惠以吸引顧客增加購買。如打折、贈送傢俱和家用電器及免收1~3年的物業管理費等。其目的在於爭取快銷。常見的折扣有以下幾種：
（1）時間折扣。寄希望購買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建築分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利於地產商加速資金的週轉。
（2）數量折扣。是根據顧客購買房屋數量的多少。給與大小不等的折扣，數量越多，折扣越大，目的在於鼓勵大量購買。
（3）功能折扣。這是根據各類代理商在營銷中所擔負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在於協調代理商的積極性。
地產市場已進入為買方市場，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加複雜。在複雜市場環境中，開發商如何制定消費者可接受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關係樓盤命運的問題。因此價格策劃在地產市場營銷中將佔據越來越重要的位置。
希望在我這個策劃書實行之後，公司的樓房銷售能夠出現一個比較好的市場銷售情況，不過我知道，要想出現樓市銷售的回升，國家經濟一定要重新恢復到發展情況中去，刺激居民的消費，這才是最重要的！我相信我們國家的經濟會重新走向繁榮、富強的！
房地產營銷專案策劃書6
一、活動目的和背景
本次房地產開盤活動初定時間為12月25日。在xx專案的推廣，xx花園在市場上已經具有一定的知名度，透過媒體推廣和銷售接待，客戶群對專案的瞭解已經趨於成熟，同時根據專案銷售情況統計說明，專案的已放號客戶群中準客戶所佔比例較大，預計到開盤前夕，專案放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時透過一段時間的推廣，專案也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，透過一系列的包裝等工作，在開盤後兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將xx花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期專案的銷售成功和今後二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、活動時間
xxxx年12月25日
三、活動地點
xx花園專案銷售中心現場
四、房地產開盤策劃方案主題思路定位
強調氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功
1)透過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給專案渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現專案的開盤盛典。
2)透過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現專案的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)透過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關於選房、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個專案現場感覺有次序、有、層次，整個專案現場有條不紊。
4)透過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。
五、房地產開盤活動現場規劃佈置方案
1)現場佈置
A在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，後設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包紮的講臺，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪綵以及主持、發言用途。
B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
C舞臺前設坐椅兩排，xx個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路佈置
A塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
B專案工地臨塔南路一側安置空飄若干。
C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分割槽佈置及其他佈置
A售樓部內部分為4個區域
A、選房區：主要用做通知到的放號客戶在該區域透過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，並簽署相關協議。
B、簽約區：主要用做已經選好房的客戶在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。
C、展示區：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區：原洽談區位置，主要用作客戶逛累了之後臨時休息用。注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。
B其他區域
A、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪綵等，同時作主要的包裝區域。
B、休閒區：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之後，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外諮詢臺之用。