案例分析房屋買賣合同的相關問題
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案例分析房屋買賣合同的相關問題
案情簡介
當事人施某有一套上海房屋欲出售，聯絡了房屋中介，不久後中介公司聯絡了施某，稱有買家王某願意購買房屋，約好三方見面洽談房屋購買事項。2015年12月30日，第一次見面後三方即簽訂了一份“合同”，合同標題為房屋買賣意向合同，由施某、王某以及中介公司三方為當事人簽字或蓋章，約定王某以490萬元購買該房，並約定了價款分期支付方式，該協議簽訂后王某需向中介公司支付三萬元訂金，並約定了：
1.“買賣雙方應在該協議簽訂後100日內簽訂《上海市房屋買賣合同》標準文字”。
2.若因一方元導致該合同不能履行的，需相對方支付房屋價款20%的違約金。
後施某與王某一直沒有簽訂上海市房屋買賣合同，賣方施某於2016年3月1日通知中介公司不願意出售該房屋，中介公司以其違約行為導致合同不能履行為由，請求其支付中介費9萬元（本應在房屋買賣最終達成後由買方王某支付的中介費），施某不同意。到2016年3月25日，上海市出臺房屋買賣新政，規定非上海市戶籍人員在上海購買房屋的條件意向修改為“在上海繳滿5年社保”，買方王某因此不再滿足購房人主體資格。
現中介公司向賣方施某請求支付9萬元中介費不成，又再次促成三方見面，建議買方王某起訴賣方施某，訴請施某：
1.雙倍返還王某支付的3萬元訂金。
2.支付違約金98萬元。
3.賠償因其違約行為導致買方失去購房資格的損失20萬元。
爭議焦點
1.施、王、中介公司三方簽訂的合同是什麼性質？
2.王某是否可以請求施某支付合同約定的違約金？
3.施某是否應當承擔王某失去購房資格的責任，向其作出賠償？
4.中介公司是否有權向施某請求支付9萬元中介費？
5.施某可能需要承擔怎樣的責任？
案情分析
1.施、王、中介公司三方簽訂的合同並非正式的房屋買賣合同，根據實際協商情況“第一次見面後三方即簽訂”以及“買賣雙方應在該協議簽訂後100日內簽訂《上海市房屋買賣合同》標準文字”的合同條款可知，這是一份預約合同，表明買賣雙方具有簽訂房屋買賣合同的意向，而不是房屋買賣合同的本合同。
2.根據上一項分析，施、王雙方簽訂的是一份預約合同，其效力即是使雙方互負100日內簽訂本合同《上海市房屋買賣合同》的義務，雖然該合同約定了房屋的地址、價款、支付方式等內容，但是本合同尚未成立。施某單方想要解除該預約合同，應當承擔相應的'違約責任。
依據該預約合同，這裡存在3萬元的訂金，和20%房屋價款的違約金的約定。依據我國《合同法》第一百一十六條規定:當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者訂金條款。故這裡3萬元訂金雙倍返還責任與違約金條款不可以並用，王某可以擇一提出請求。
又，雙方約定的違約金為“支付房屋價款20%的違約金”為98萬元，法律規定違約金數額以損失為計算基礎進行限制，其目的是為了防止當事人訂立合同時約定的違約金金額過分高於違約造成的損失或者極具懲罰性,造成雙方的不公平。顯然本案中雙方磋商事實上只進行了一次，98萬元的違約金顯然過高，不存在如此高昂的實際損失。
3.王某失去購房人資格的原因是由於上海市新的購房政策，屬於不受雙方當事人控制的特殊情勢，顯然不能將其歸責於施某。且雙方的合同條款的約定：“買賣雙方應在該協議簽訂後100日內簽訂《上海市房屋買賣合同》標準文字”，預約合同於2015年12月30日簽訂，施某通知解除該預約合同為2016年3月1日，尚未達到預約合同簽定100日的期限。因此，施某不必承擔王某失去購房資格的責任。
4.根據《合同法》第四百二十七條規定:居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。本案中，買賣合同最終沒有達成，作為居間人的中介公司沒有理由要求支付中介費。且，中介協議存在於買方與中介公司之間，不得約束中介公司與賣方之間的關係。中介公司僅可請求支付居間活動之支出的必要費用。
5.施某單方解除房屋買賣預約合同，需要向買方王某承擔相應的違約責任，根據買方的請求，向其支付雙倍訂金6萬元，或者支付與買方損失相當的違約金，二者擇一承擔責任。