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  2. 景區將部分經營

旅遊景區開發運營中需要注意什麼?

 

旅遊景區開發運營中需要注意什麼 ?

  需要注意邊際效應,有時也稱为邊際貢獻,是指消費者在逐次增加一個單位消費品的时候,帶來的單位效用逐漸递減。如果將這一理論進行延伸,與景區開發運營和遊客管理等結合起來,就會發现當遊客在景區的任感受超出承受量的話,就會帶來總效用負增長情況。比如景區的遊覽線路設計關係著景區的建設成本和遊客遊覽感受等,在景觀視覺、距離成本、花費時間、人的活動承受力等礌方面都存在邊際效應。希望能幫到你,轉載智匯公司

旅遊景區規劃設計應該注意什麼 ?

  旅遊景點是旅遊景區中的最小單位,由兩種以上的景物組成,旅遊活動較為單一,並有相應的旅遊服務設施。如果每個景點都設計開發成功,管理上有效率,那麼远景設計研究院認為整個景区在旅遊市場上都會有較強的競爭力。具體到在做旅遊景點規劃設計,大致有一下几點需要注意的地方:   1、點规劃應強調“以人為本”   不僅要設計出有形的建築物和場地,而且要充分考慮遊客的體驗,從更細微的方面考慮遊客的感受,為提高遊客的舒適度,提供最貼心的服務。如在多雨的地方設計避雨場所等。应考慮到有特殊需求的遊客,遊客中可能有一些特殊人群,需要特殊服務,景點設計中應该充分考慮到他們的需要。消除治安隱患、定期檢查設施安全隱患,一定要保證遊客的安全。   2、景點規劃要有著明確的目的性   景点要有著吸引人、新奇的設計理念,符合目標市場需求。为了招徠更多的“過路生意”,應該把景點入口設計得引人注目,以吸引路過景點的遊客。合理規劃景點內可盈利設施,使其創造出最大的收益。如主要的餐飲點應設計在遊覽路线的中間或接近終點處,因为不會有太多的遊客在遊覽前吃東西。   3、景點的设計要美觀、協調、實用   景点的設計要考慮的是整個景區的主題和風格,在具體規劃設計時要結合具體條件,每一個景观每一幢建築都必須與整體环境相協調。建築設計及其他設計都應該秉著美觀的原则去設計,應該和環境構成一幅美麗的圖畫。注重實用性、功能性。設計必須和人的生活相關,必須是滿足人们旅遊需要的,有一定的親和性、關怀性。

旅遊開發的開發流程 ?

  1、投資決策投資決策過程中,最重要的是對景區資源及開發價值進行整體評價。投資商在与景區所有者即政府簽訂合同前,可以聘請旅遊專家,通過初步的資源、市場、交通、環境、政策評估之後,提交一份《旅遊專案投資可行性研究報告》或《旅遊項目投資價值評價報告》,以作為決策依據。2、合同籤定旅遊景區開發,一般涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園甚至世界自然與文化遺產。對於這些資源,或多或少都會存在一些不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法规,對旅遊投資商十分不利。旅遊特許經營權是投資商必須合法控制的核心,其中包括門票收益權、景區開發与招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同,並要求政府負責配套設施建設(特別是交通、水電等),是非常需要經驗和技術的。另外,合同簽訂的同時,需劃定紅線,確定專案的開發用地和建设用地。3、組織管理架構合同簽定後,運營方(即原来的投資方,合同簽訂後,投資方就轉變為了運營方)应立即著手組建開發管理團队,並建立開發運作的管理构架與管理制度。管理構架应包括前期工作部、建設管理部、開業運營部三方面。前期工作部,主要負責專案開工建設前的準备工作,包括委託旅遊規劃设計公司進行市場調研、產品策劃及規劃設計;編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。建設管理部,以專案經理為首,負責建設准備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設計要求和合同要求完成。開業運營部,負责景區開業營銷策劃,辦理开業手續,落實景區運營必备的人、財、物,提高景區的經濟收益和社會影響力。4、產品策劃(專案設計)及專案運作策劃產品策劃(项目設計)及專案運作策劃不同於旅遊規劃,主要用來解決主題定位、市場定位、遊憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問题。必須聘請專業的旅遊項目開發諮詢顧問公司,提供《旅遊專案總體策劃報告》及《旅遊專案開發運作計劃》。為了與國債申請、政府资金申請、銀行融資、戰略投資人及子專案投資人招商引資等方面的工作全面配合,應編制《旅遊專案建設可行性研究報告》。5、規劃产品策劃完成後,或與此同步進行,應該聘請專業機構,編制《旅遊總體發展規劃》,或者直接編制控制性詳细規劃(應包含部分需馬上动工區域的修建性詳細規劃)。新建專案要先進行旅遊規劃、確定規划條件,到規劃主管部門辦理建設用地規劃許可證,方可委託專業機構進行景觀與建築設計。6、設計在建設用地規劃許可證辦理後或是规劃編制的同時,要委託專業的旅遊規劃設計单位進行旅遊景區的景觀及部分建築設計。主要包括景區大門、遊客服務中心、停車場、休閒及景觀节點、景觀小品等。設計的基本程式為勘察-規劃-設计方案-初步設計-施工圖设計。7、政府審批事項辦理推進通過政府的各項審批非常重要。其中,發改委立項,可行性研究報告審批,規劃評审,市級、省級、國家級重点扶持專案立項與申請,國债專案、農業專案、旅遊項目等特殊扶持申請;規劃委批準;土地規劃審批;建設土地的招、拍、掛與徵用;合同中政府承諾的落實;施工圖的審查;建設準備與報建批覆等等,十分繁雜。8、資金運作與招商引資專案建設資金不能全部靠企業自有資金,應積極進行融資和招商引資,用少量種子資金启動專案,利用專案融入建设資金。9、建設準備與工程建設以專案經理為首協調各方,監督、控制工程進度与質量,保證工程按設計要求和合同要求完成。旅遊專案中主要有景區內基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂專案建設四個方面。項目工程結束後,專案法人要組織驗收工作。10、開业運作專案完成工程建設,与開業執行,還有較大的差距,開業需要人......餘下全文>>

旅遊景區開發策劃的主要目的是什麼旅遊景區開發策劃有哪些目的 ?

  旅遊景區開發策劃的主要目的是什麼?旅遊景區開发策劃有什麼目的?北京綠维創景規劃設計院旅遊策劃专家指出,生態危機是現代人類面臨的“全球性問題”之一,它實質上是現代人類与自然的關係的危機。旅遊景區作為人類親近自然的主要場所,也正在逐步陷入開发與保護的兩難境地。以下是關於旅遊景區生態化規劃的介紹:1、保護景區的生态安全生態化規劃是以生態学原理為指導,應用系統科学、環境科學等多學科手段辨識、模擬和設計生態系統内部各種生態關係,確定資源開發利用和保護的生態適宜性,探討改善系統結構和功能的生態對策,促進人與环境系統協調、持續發展的规劃方法。景區生態化規劃的出發點和最終目標是促進和保持旅遊景區生態環境的可持續發展。主要體現在保護人類健康,提供人類生活居住的良好環境;景區內的土地資源、水資源、礦產資源等進行合理利用,提高其經濟價值;保護自然生態系統的多樣性和完整性。2、形成生態旅游環境,打造旅遊吸引力生态環境川觀是旅遊景區的重要旅遊資源,好的生態環境,景觀賞心悅目,使人有回归大自然的感受。既使是人文景觀也是人類對自然景觀的適應的結果。江南古鎮以水為靈魂,閬中古城因山水而成為風水寶地。基於良好的生態環境,旅遊景區才會有吸引力。一旦生態環境遭受破壞,必然影響到景區的景觀品質,旅遊吸引力也會降低。浙江雁蕩山風景區以溪景著名,但是因過度抽取地下水,導致多數溪流干涸,潺潺小溪流水的美麗景觀不復存在。旅游吸引力減弱,影響了旅遊活動。3、避免盲目建設,减少景區經營成本有些地方在核心景區和近核心景區大量建造賓館或增加床位,還有的地方放任佔景建房,這种行為破壞景區的生態環境,等到意識到時又要拆除建築物,造成不必要的浪費。如我國著名佛教圣地山西五臺山風景名勝區,多年形成的乱拉乱建和商鋪林立的現象,讓景區應該有的最原始、最珍贵的東西逐漸喪失,成為申遗路上的一塊絆腳石。為申遗,五臺山斥資5億清理違章建築。旅遊景區生態化規划將通過生態適宜性分析,对旅遊活動進行科學佈局,避免在生態敏感地帶進行盲目建設。例如運用生態學中“集聚間有離析”的方法可以形成較優的景區生態格局,即將土地分類集聚,並在开發區和建成區內保留小的自然斑塊,同時沿主要的自然邊界分佈一些人類活動的“飛地”。【旅遊景区開發策劃:北京綠維創景】

如何改善政府管理的景區的運營機制 ?

  一、我國旅遊景區的體制和管理現狀   據相關調查顯示,目前我國2萬多家旅遊景區中公有制旅遊景區比例在80%以上,並且大多數景區承擔著多種功能,如自然保護、文物保護、科学研究、考察接待等,經營功能只不過是其中的一種而已。景區的經營收入絕大部分來源於門票,特別是自然类和人文類的旅遊景區,受限於多種因素,景區的多種特色經營活動一直開展不順利,無法形成產業鏈,加上景區管理成本高、負擔重,因而大多數景區經營效益不理想,難以實現價值的最大化,在一定程度造成了資源的限制與浪費。   景區管理有企業化管理和非企業化管理兩類,前者包括國有企业經營、民營企業經營、股份制企業經營和整體租賃經营四類,後者又分為具有行政職能的管理與不具有行政职能的管理兩類。   二、景區經營管理模式及利弊   1.政府專營模式   此种模式是由政府成立的管理机構對景區進行經營管理,实行財政統收統支。   這种模式有利的是政府可以全面協調各職能部門,全面整合社會資源,可以使景區快速發展。不利的是政府可能将景區作為搖錢樹,特別是一些落後的地區,景區是政府的財政來源,根本不可能有餘錢用於對景區的保護和开發。加上經營管理上由於所有者缺位,沒有人對景區的經營效益負責,導致人浮于事,效益低下,或內部人吃光,或成為接待景區。   政府專營模式通常的表現形式有縣(市)政府直管、管理局管理、鄉鎮管理和“分而治之”四種情況。縣(市)政府直管是指政府直接管理旅遊風景區,最大的好处在於能全面負責整個風景区的規劃、開發和管理,它是一級地方人民政府,擁有规劃、投資開發、管理、保护、地方立法等許可權,其各职能部門可以成為行政執法主體,可以避免出現“分而治之”模式下各行其是、各自考慮區域性利益、重複建設的弊端。但存在的問題是,许多旅遊景區範圍大,超越了縣、市管轄的範圍,反而会出現分而治之,爭奪旅遊资源和客源的現象。   管理局管理指的是一個旅遊區由上級政府設立的風景區管理局進行統一管理。按有關法律或檔案規定,管理局下面設立一系列職能管理機構,與同一行政級別的政府內设機構設定相對應。上級政府設立風景區管理局的目的,是有專門的組織機構對風景區進行規劃、開發、管理,但事實上由於管理局不是一級地方人民政府,只是一个行政管理機構,管理局設置的這些職能管理機構都沒有行政執法權,所實施的管理可以說是合理不合法,加上與所在政府及各方面的利益矛盾,造成了管理局責、权、利難於全面落實,無法对整個風景區全範圍實施有效管理和開發。   鄉鎮管理是指一個旅遊景區由一個乡鎮政府直接進行管理。採用這種管理模式的旅遊景區一般都是新開發的,或景區范圍分別由幾個行政區管轄、主要景點以外的景區由所在鄉镇政府進行開發管理,這種管理模式的優劣與縣市管理模式相類似,但它在開發投资、配套服務、管理力度上又比不上市、縣政府直接管理的景區。   “分而治之”管理是指一個旅遊區分別由兩家以上行政單位進行管理,如國土部門管理景區內的土地及地質景觀、文保部门管理景區內的文物、旅遊部門管理景區的接待和服務设施等,這種管理模式很容易造成各個部門因為部門利益而不利於整個景區的發展。   2.經營權轉讓模式   這種模式主要是景區開發或經營者採用租賃、承包或賣斷方式取得一定時期內的景區開發或經营權,該模式的特點是:通过租賃或承包方式,政府可能不需要通過太多努力和投資就可以獲得比自己經營還要多的收入,通過賣斷方式则可以一次性獲得數量可觀的錢用以解決政府的財政困难。   這種模式的優點是景區的經營權和所有權分離,有利於開發商或經營者的自主經營,最大限度使景區资源市場化,同時也可為景区提供市場增量。   但是,景區的價值是通過經營者的努力來實現......

旅遊景區開發可行性分析報告(樣本)?

  樣本1:   紅河谷森林公園開發建設四嘴山景區工程可行性分析報告   紅河谷森林公園開發建設四嘴山景區工程可行性分析報告   根據紅河谷森林總體發展规劃要求,為使建設上檔次、上规模、上水平,本著以林養林,綜合利用,永續發展的建設開發原則,現就開發建設公園內四嘴山風景區工程編制可行性分析報告,作為專案建設依據。   一、專案內容   名稱:紅河度假村賓館樓工程   專案負責人、法人代表:段朝選   專案地址:紅河谷森林公園紅河度假村   二、專案概況:   红河谷森林公園地處秦嶺主峰太白山北麓紅河流域,住于眉縣境內,東臨太白國家森林公園,公園規劃面積2314公頃,園內林木茂盛,森林覆蓋率達91.7%以上。   森林公園臨近秦岭主峰,處動植物區系交匯地帶,具有南北過渡,東西兼有的生物多樣性特點,據调查統計有種子植物1500多種,苔蘚植物30O多种,野生動物260多種,森林昆蟲1400多種,,其中屬國家保護植物有太白红杉、連香樹、水青松、獨葉草等26種,珍貴野生動物有金絲猴、羚牛、雲豹、大鯢等十餘種。   森林植物從最低海拔900來到是高海拔3666.6米自上而下隨氣候、土一的變化呈明顯垂直分佈規律,具有重要的觀賞和科研價值,特別是公園上部有大面積落葉松、冷杉及紅樺,是我國西部地區少有的原始自然景觀,随季節變化森林景色四季各异:陽春,山花爛漫,奼紫嫣紅,綠葉浓蔭,蒼翠欲滴,金秋,霜葉似火,層林盡染;嚴冬,銀裝素裹,冰雕玉砌。   園內山脈,南北走向急聚傾斜,溝谷密布。高山區,山勢平坦開闊,第四紀冰川遺蹟清晰可見,千姿百態,妙趣橫生;中山區,山勢陡峭,奇峰對峙,險崖狹谷,層巒疊嶂。十里峽,路隨山轉,景隨山變,奇峰、飛瀑、碧潭景觀變化無窮。百丈崖、千仞壁,高數百米,鬼斧神功,氣勢状觀,“紅河丹崖”為太白八景之一,黑熊望月、金魚观天、虎頭石、石人山、太公石船、神龟寶蛋,千奇百怪,形象逼真。 天河濤聲、紅湖、龙潭、白雲潭、仙桃飛簾;玉柱飛虹,雙洞水簾等清澈見底,聲形誘人。四嘴山,更是一枝獨秀,海拔從1300米陡升到26O0多米,高峰險峻,石崖上古? 紅河是登太白山古道之一,佛、道教活動的重要場所,每年朝山香客不斷,從公園公園入口沿河而上,分佈有靜林寺、顯洞寺、现音廟、蓮花洞、玉皇閣等,特別是蓮花洞和玉皇閣,依崖就勢而建,極其險要。小文公廟建在海拔3615米處,鐵瓦覆蓋,歷史悠久,公園附近還有遠近聞名的蒿坪寺、鐘山寺、上白云、下白雲、點兵場、大殿等。   紅河谷森林公園外部交通狀況良好,東距省會西安120公里,咸陽市105公里,西距寶鸡市80公里,北距聞名世界的佛教名寺法門寺40公里,距西寶鸡南線310國道8公里,距西寶一級公路15公里,即將修建的西漢公路由公園門前經過。鐵路运輸有我國東西大動脈電氣化複線隴海鐵路西安至絳帳、常興站、寶鸡至常興、絳帳站。航空港有咸陽國際機場。   公園已在園內6.6公里處,建成高檔次的多功能接待服務设施3000平方米,特色造型木屋20幢,裝飾修建各類景點30餘處,水、電、暖氣等基礎配套設施齊全。此處群山環抱,溪流環繞,氣候宜人,綠樹山花團簇緊擁,是理想的避暑旅遊、度假聖地。   三、项目建設的必要性和可行性   4+:B? 隨著國家旅遊业的迅速發展,走進大森林领略迴歸大自然的原始純情已成為當代人生活的新時尚,五天工作制的實施,國家天然林保護實施,對大林業综合治理、政策的傾斜,給生態旅遊業的發展又帶來難得的機遇,森林公園的發展已顯示出美好的前景和旺盛的生命力。公園發展雖然有了一定的規模,但是通過運营看,園內可供旅客遊樂的项目太少,遊客滯留公園的时間太短,為了提高公園的档次,增加遊客入園消費項目,延長遊客滯留時間,把公園真正建成了以集遊、購、玩、住、行一條龍服務體系的旅遊避署勝地,經組織专業人員多方考察論證,擬开發建設四嘴山   四嘴山峰高險峻,景色秀麗,海撥高從1300米陡然升到2600米,登上四嘴山頂下可俯瞰關中平原,上可仰望近在咫尺的太白積雪勝景。四嘴山古鬆參天,經常蔭環抱,松柏連片,濤聲陣陣、奇峰、古鬆、怪石構成了一幅美妙絕伦的自然山水畫面,讓人留戀忘返。加之,四嘴山腳下即是已建成的各項服務設施齊全的紅河度假村,四嘴山景區的開發建設與度假村形成一個有機整體,可以大大延長遊客在此的逗留時間,符合公園總体規劃中以度假村為中心,向四周輻射發展的總體思路。同時國家加大中西部地區基礎設施投資規模和縣政府提出的“发展旅遊大會、經濟強縣"的戰略目標和   四、投資概算及資金來源   1、修建四嘴山索道工程全長1200米,總体投資1600萬元(含電力、通訊設施)。   2、修建四嘴山滑車道工程,位於索道上站至木屋群之間,全長1公里,總投資800萬元。   3、在四嘴山主峰之间修築人行步道,全長500米,每米投资40元,總投資20萬元。   4、資金來源:以爭取國家投資為主,爭取一定数額的林業專項貸款,公園自籌為附,同時採取獨資、合資、聯營、承包等多種形式吸引更多外界資金,以加快公園開發建設步伐。   五、效益分析   (一)收入   1、索道收入:工程建成後,按年接待15萬人次計,按60%的人乘坐索道計9萬人次,每人次50元計。   索道收入=9萬×50元/人次=450萬元。   2、滑車道收入:按入園人數15萬人的50%乘坐滑車道,以每人次40元計   滑車道收入=15萬人次×50%×40元/人次=300万元   以上兩項收入總計300+450=750萬元。   (二)支出   1、人員工資24萬元(30人工作人員,每人年薪8000元計)   2、電費:30萬元   3、稅金:750萬×7.45%=55.88萬元   4、保險費20萬元   5、折舊費用:2000萬×6%=12万元。   6、機組維修費总投資2%計2000×1%=40萬元。   7、管理費用取總投資的1%,計20萬元。   8、其它不可預計費用取總投資的0.5%,20萬元以上支出合计329.88萬元。   六、投資回收期:   總收入:750萬元,總支出329.88萬元。   利潤:750-329.88=420.12萬元   計投资回收期=2420萬元/420.12萬元=5.8年   投資利潤率=420.12/2420=17.4%   聯絡人:

旅遊景區的規劃都堅持什麼原則?

  艾肯機構研究院認為具體来說應遵循如下原則:   1.保護優先原則   任何旅遊的開發都必須以保護作为首要的出發點,這是旅遊景區别於大眾旅遊旅遊景區的核心所在。   2.整體優化原則   旅遊的場所不僅有生物和環境條件因素,還包括人類活動的社會、政治、经濟條件,是多因子、多層次組成的集食、住、行、遊、購、娛等於一體的綜合產业,因此應該從整體出發、综合衡量、全面考慮,實現整體最優化利用。   3.开發與保護相結合原則   旅遊景區開發是以當地自然资和人文資源為依託,要使旅遊資源得到可持續利用就必須加強對其保護。開发應服從保護,在保護前提下進行開發,這是旅遊景區开發的首要原則。   4.特色原則   旅遊景區區別於一般的旅遊景區的特色就是它的原始性和自然性,在旅遊規劃中一定要體現這一點。以便在以後的開發中能保持當地獨特的自然資源及具有地方特色的风土人情。同時也要堅持以自然景觀、人文歷史遺蹟等資源的開發為主,充分體現本地特色,挖掘自然景觀的美學、文化及藝術价值,以滿足不同層次遊人的遊覽要求。   5.鼓勵當地居民參與原則   促進當地社区經濟發展,提高當地居民收入和生活水平是開展旅遊的重要功能。讓當地居民積極參与旅遊景區開發,才能切合实際,才能被當地居民接受。

旅遊總體規劃的規劃方法有哪些?

  我們知道:《旅遊規劃通則》是規划專家評審團檢驗規劃方編制的規劃成果是否符合規範的重要依據,但規範的套路對於开發商而言根本是沒有用處。如果按照《旅遊規劃通則》要求,一個景區的規劃編制要經歷總體規劃、控制性詳细規劃、修建性詳細規劃三个階段,完成這三個規劃正常需要一年半到兩年時間。從開发商角度考慮,他不可能等三個規劃都評審完後才開始动工建設,他的要求是以最少的錢、在最短的時間裡做一套實用的、可以馬上操作的方案。遠景設计院提出根據市場趨勢,以更好地服務開發商為根本出发點,符合景區開發建設需要,從十二個方面進行探討如何讓旅遊規劃實用化。   1、資源稟賦分析,這裡讲的資源稟賦分析不是僅僅对景區資源的詳細羅列,而是要求在大區域範圍內對景區资源進行相關性比對分析,挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產品。   2、市場需求和競爭分析,對於市場需求和競爭分析,旅遊規劃不能仅就巨集觀市場、客源定位和客源數量預測三方面進行初步研究,這種研究距離實際操作甚遠,應該就三個層面进行深入分析:(1)市場层面:分析市場在興什麼,市場有什麼,市場還缺什麼,市場在哪個層面上競爭四个內容;(2)競爭對手層面:分析競爭對手概況(項目的區位及周邊環境、規劃布局、建築風格、專案賣點、專案的配套設施與服務、运營管理),市場反應(分析競爭對手專案的營銷策略、實際銷售及經營狀況和項目的優劣勢);(3)消費者層面:主要界定客源區域、預測其數量,分析其消費特徵,找出消費敏感性之所在。建議:可以研究房地產策劃中的類似章節,形成適合景區需要的相關內容,最好研究他们的策劃提案,因為他們的提案當中所涉及的這些內容,均是落於實處,刀刀見血,雖然領域不同,但方法論是相通的,值得借鑑。   3、開發商分析,開發商分析主要是從四個角度進行分析:开發商投資意圖、初步的開发構想、經濟實力和操作能力分析。目前規劃普遍都沒有這一個章節。開發商在投资一個景區時基本上都會有投資意圖和初步的開發構想,規劃方的任務是為開發商的初步開發構想從專業角度进行把關、深化、延伸和落地。這裡提出要增加開發商的經濟實力和操作能力分析的目的是對旅游區開發主題和旅遊產品設计在操作層面進行校正。我们知道:任何的旅遊規劃和旅遊策劃最終都要落實到開發商去操作,項目規劃和策劃得再好,如果超出開發商的實際操作能力,一切都是空的,也是現在规劃無法操作,置之高閣的内在原因。規劃方和開發商必須溝通深溝通透,這個溝通不只是上層領導間的溝通,課題組全體成員都必須參与其中,深刻體悟。   4、開發主題和形象設計,開发主題和形象設計是旅遊規划中最薄弱的地方,普遍做法就是一個形象定位加上一句宣傳口號,只有極少數規划中還增加一個景區logo設計。形象定位和宣傳口号最常見的就是比附定位法,相互模仿,沒有抓住景區的靈魂和找到景區的獨一無二的指紋,缺少策劃所講的唯一性、第一性和專一性,是最被專業策劃人看輕的部分。對開發主題設計上建議要針對專案個性進行大區域范圍內的概念採購和本地化的專案體現,講白一點就是把類似專案的成功開發經驗应用到本專案開發之中。旅游規劃或旅遊策劃比拼的是规劃者或策劃者的資訊、資源和視野。規劃或策劃時必须出現一套詳細而清晰的項目開發思路流程圖。形象設计部分可以多向品牌策劃機构學習,啃啃《實戰廣告案例》和《創意就是權力》等书,應該是很有啟發的。建议增加一套景區VI應用體系。   5、功能分割槽和項目設定,功能分割槽和專案設置是開發主題和旅遊產品設计的落腳點,是旅遊規劃的重頭戲,有的規劃方案中洋洋灑灑幾十頁的文字。考慮开發商的審閱習慣,是否可以單獨抽出,獨立形成圖文并茂的景區設計任務書,甚至可以根據開發商要求和設計深度進行出圖。由於設計圖冊都是靜態的東西,還要再設計一套動態的活動表演方案。做到靜態設計很豐富,動態表演很精彩。   6、旅遊產品設计,規劃中都涉及到旅遊產品設計章節,而且篇幅都很大,旅遊產品羅列了很多,有幾個大類,數十個小類,似乎不羅列出這麼多產品,就無法顯示規劃方的水平,不能顯示資源之豐富和厚重。但要考慮一個問題,規劃方設计了這麼多旅遊產品是否都有市場?是否都具備競爭力?是否是投資方會操作的?选擇產品設計上必須結合資源稟賦分析、市場需求和競争分析、投資方的實力和能力分析,以及投入產出分析进行綜合考量,哪些是核心产品,哪些是輔助產品,哪些產品先推,哪些產品後推,哪些產品必須充實提升,哪些產品必須割愛拋棄,這就是策劃學講的要有“加法、減法、乘法和除法”。規劃解決的是:景区最合適開發哪些產品,而不是景區能開發哪些產品。对於旅遊產品設計上,各方都在講創意,這是沒有錯,但核心問題是:如果沒有系统的思考、動態的把控,任何的創意就會落成點子,點子是侷限的,是不穩妥的,是不能用來拯救景區的。   7、商業模式設計,商業模式設計核心內容是景區贏利模式設計和投入產出分析,解決景區需要投哪些錢,投往何處,哪些專案可以開發商自己建設、自己運作,哪些專案只要建好出租,哪些專案需要引入新的合作伙伴,從哪里賺到錢,何時是盈虧平衡点的問題,對於旅遊地產項目:還要明確哪些地塊必須購買,哪些地塊只要租賃,其費用多少。景區赢利模式設計和投入產出分析是開發商最關注點,規劃方案中至少要出現投資估算表、流動資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現金流量表、資金來源與運用表、資產负債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計算表、成本與費用估算表、固定資產折舊計算表、無形资產和遞延資產攤銷表、敏感性分析計算表等13張表格。   8、開發節奏把控,目前景區開發正呈現投資规模越來越大,建設週期越来越長的趨勢。對這種情況下,規劃中必須對建設專案进行分期,清晰準確把控開发節奏。規劃不僅是提出短期、中期、長期建設專案,还必須更加明確地指出啟動项目是哪一個,這個啟動項目必須是:一能馬上有好的赢利,二能快速形成市場的示範效應,三對後續專案具有明顯的帶動作用,要有“連環炮”的效果。尋找啟動專案就是策劃上經常提到的尋找專案引爆點。尋找啟動專案是最難的,因為它決定專案的成敗。也許景区前景很好,贏利很大,但开發商如何走過最艱苦的開发初期呢,這就必須找好照准啟動專案。規劃中,階段性專案的接點與階段性專案的接點之間如何連線必須提前設計好,否則專案開發延续性容易發生斷層。可惜:该章節很多旅遊規劃都沒有。   9、市場營銷規劃,市場營銷規劃是景區推廣的主要內容,在規劃期做了市場营銷規劃幾乎都比較籠統,缺少針對性和實際性,也是很多規劃文字相互模仿,相互抄襲的原因,顯著指導性不是很強,意義不是很大。比較合適的做法是:只做景区網站、宣傳畫冊(含電子画冊),最多再做個第一年度營銷計劃書。由於變數太多,到臨近開業再做一個景区開業執行策劃。   10、專項規劃,沒有園林及相关專業背景的規劃師根本是就做不來的,是規劃中相互模仿,相互抄襲最多的章節之一,有些資料根本就沒有经過詳細計算就得出來。文字和圖紙可以融到設計任務书中,但技術資料由來要介紹清楚,圖紙要詳細準確。如給排水佈局圖,必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長度等內容。   11、景區組織架構和管理制度設计,該章節是景區極為重要的部分,也是最能體現規划師是否有實際的景區管理经驗。現有的規劃中有的直接就省略,有也不過是學術意義上的管理機制研究而已,缺少可操作性,是大家需要補課的地方。本文所講的景區組織架構和管理制度設计必須明確部門組成、人員数量、人才的專業和從業經验要求、部門與部門間如何溝通、協調和配合,形成清晰的、可操作的組織架構圖、岗位說明書和管理制度手冊。   12、景區評A建議书,景區評A是不變的趨勢。該章節幾乎所有旅遊規劃都沒有,該需求將來一定很多,建議大家要好好補課。   旅遊規劃的編制體例必須改革,否則前景堪憂。希望:本文能起到拋磚引玉之功,能對業界有所裨益,更希望旅遊規劃的道路能越走越寬,旅遊規劃机構能真正獲得旅遊開發商的敬重,能與開發商共分獎金,共享成功喜悅,體現旅遊規划師的人生價值。

溼地旅遊景區開發的重要性是什麼?

  湿地素有“地球之腎”的美誉,在抵禦洪水、調節徑流、蓄洪防旱、控制汙染、調節氣候、控制土壤侵蝕、促淤造陸、美化环境等方面有其它系統不可替代的作用,與森林、海洋一起並稱為全球三大生態系统。綠維創景認為,通過湿地旅遊景區開發,將湿地作為生態科普與生態旅游的重要載體,建立起湿地保護與旅遊開發之間的最佳平衡關係,應成為當前湿地保護地建設的總體指導思想。 保護——湿地在城市和郊野都是重要的生態地標,湿地環境建設能彰顯出一個城市和地區社會可持續發展和生態文明建設的程度,因此,保護湿地應當變成廣泛的社會責任意識並能夠轉化成一種全民行為。 開發——湿地豐富的生物種群多樣性,秀麗怡人的自然環境為湿地旅遊景區開發提供了優越的條件。然而,湿地保護並非意味著全盤封闭,絕對禁止旅遊開發。如果只保護而不開發利用湿地,從長遠來說並不利於湿地本身的保護:這突出地表現為“僧多粥少”――有限的保護經費往往使得湿地保護工程難以長期為繼。相反,合理發揮湿地的旅遊休閒功能可帶來可觀的經濟收益,部分經濟收益可以投入到湿地保護之中,形成湿地保護與開發的良性迴圈。 由此可見,湿地旅遊與湿地保護開發是弓與箭的關系,只談保護,箭飛不遠,没有保護,湿地旅遊之弓便成了無源之水。只有綜合考慮湿地保護與湿地旅遊的關係,才能弓起箭飛,百步穿楊,既有效保护了湿地資源,又發揮了湿地的價值。

如何確定旅遊景區的開發型別?

     1 、旅遊景區開發型別   從开發內容方面可以將共生商業模式分為兩種型別,即生物資源主導型共生和文化資源主導型共生。   (1)生物資源主導型   生物資源主導型就是以動植物資源為主導的产業化開發,開發資源的使用價值和服務價值。使用價值開發就是直接將生物資源开發成農副產品、輕工業用品。使用價值包括農產品和加工品兩種型別:農產品就是根據當地生物資源的構成情況,開發特色優勢資源,形成地域特色農產品;加工品就是以地區特有的動植物资源作為原料,通過加工而开發出衍生品。      生物資源主導开發模式   服務價值是將生物資源所具有的無形價值开發成旅遊產品,這種無形价值是通過人們感受而獲得的、無法直接使用的價值,如旅遊觀賞價值、科學文化价值等。服務價值涉及第三产業並能帶動其他經濟活動,主要可以開發涉及精神享受、文化知識等領域的產品。而且,這些產品需要消費者直接前往景區進行消費,因而又會帶動餐飲、住宿、零售、娛樂等行業的发展,以此形成拉動效應。   生物資源主導型開發是以生物資源的開發為主,文化資源的開發為輔。在生物资源開發中融入文化內容,特別是在開發生物資源的服务價值時應與當地文化相融合。如在生態旅遊開發中應突出特殊的生物環境造就的特殊文化環境,將生物環境与文化環境相融,形成具有文化內涵的生態旅遊產品。生物主導開發不僅應體現生物的價值,還應進一步將生物與文化相結合來延伸其價值,提高生物資源開發所帶来的經濟效益。   值得注意的是,並非所有資源都能被直接開發,並非所有資源都應該被開發。如某些保護动物無法人工飼養,那麼其直接的食用價值就難以開發。同樣,那些脆弱的珍稀植物,開發其觀賞的服務價值则會導致對其的破壞,也只能進行完全的保護。資源能否被開發、應採用何種方式来開發,都應通過建立科學的評價體系和規範的開發流程來確定。      (2)文化資源主导型   文化資源主導型就是以文化資源為主導的產業化開發,開發物質形態與非物質形態。物質形態開發就是開發成有形載體的產品,包括根據當地特有的文化資源(如飲食文化、農耕文化)開發出的可以使用或欣賞的旅遊商品,以及由文化資源而衍生的其他旅遊商品。物質形態最終的產品形態包括消費品和文化品。前者是通過開發吃、穿、用、娛樂等方面的使用價值而形成飲食產品、穿著用品、生活用品、工藝品;後者是根據現有文化資源而提煉出的圖書、音像、電腦遊戲等文化制品。非物質形態是針對各種仪式活動、各種文化場景,将其開發成通過參與而獲得的旅遊體驗產品,如當地的民風、民俗、語言等文化資源,而這些產品只能在一定的時間和空間內進行消費。   文化資源主導型開發模式   文化資源的主導型開发是以文化資源的開發為主要方面,以當地特有的生物资源為依託所進行的開發。如飲食產品的特殊性不僅體现在飲食文化,還體現在食材的當地特色。因此,文化资源的主導型開發不僅不能丢棄生物資源,還要依賴於生物資源,否則會失去其鮮明的地域特色。同时,文化資源的開發也會帶来其他衍生的經濟活動,非物質形態的產品都需要消費者直接來景區進行消费,必然衍生出生活、交通等方面的需求。   文化資源的開發中應注意創新,不仅要用傳統的方式來展示文化,還應用現代的方式演繹文化,包括採用現代的技術手段、現代的展示手段來演繹。例如,可以將傳統的文化传說以聲光電的方式進行場景化展示,可以用電子媒體的方式來進行電子化展示。同時,在方式的選擇上不應低俗化和庸俗化,盲目地摻杂現代技術,反而大大降低文化品位和文化內涵。因此,根據各類文化的特徵選擇具有針對性的展示手段。      2 、保護方式   共生商業模式的保護方式也分為兩種:第一,投入資金进行保護。通過建立一套制度或形成一些協議,允許開发這些資源的主體(景區和利益相關者)進行一定比例的利潤留成,將這些資金用于資源的保護。第二,運營项目進行保護。這些專案可以是非盈利專案,也可以是包括盈利與保護雙重目的的项目,但不能是以盈利為單一目的專案。非盈利專案,如投入資金用於退耕還林,投入資金用於修葺傳統建築。盈利與保護雙重目的的項目,如建設民間藝術學校,通過學校來培養傳統手工藝传人,而學生們的作品又可以進入市場進行銷售,這樣既有收入又傳承了文化。   共生商業模式的實施是將開发型別與保護方式相結合,通過開發來實現資源的使用价值,通過保護來實現資源的可持續發展。開發型別與保護方式之間不存在必然聯系,因此也不存在固定的搭配。總體而言,根植於景區所在地的實際發展是開發類型與保護方式選擇的基礎。其中,開發型別的選擇應依据景區資源型別的豐富程度而確定開發導向,保護方式的選擇應依據景區所處社群的經濟發展現狀、社群居民的參與意願、景區的資金實力以及是否引入外部組織等多種因素。      3 、 總結   旅遊景區規劃設計應充分利用當地各類資源,充分融入当地經濟發展。共生商業模式正是以此為指导思想。該模式的共生體現在生物與文化多樣性的共生、開發與保護的共生,模式實施的關鍵在於融合生物與文化資源來形成产業化發展,模式實施的保障在於通過保護來實現生物与文化資源的永續利用。生物資源或文化資源的富集程度與可開發程度是選擇生物主導型開發和文化主導型開发的主要因素,成立組織和運營項目是商業模式執行的重要載體。